Kupovina prvog stana – Porezi, olakšice i čitav postupak

Da li je za naše uslove kupovina prvog stana preveliki poduhvat ili ceo proces može biti olakšan i pokojom olakšicom za kupca? U ovom tekstu ćemo obraditi sve ono što smatramo da će biti korisno da znaju svi koji planiraju stambeni kredit po prvi put – osvrnućemo se na poreze, olakšice i na ceo tok ove procedure.

Kredit za kupce prvog stana – šta vam je potrebno od dokumenata?

Slažemo se da potrebna papirologija nekada može biti opširna i razumemo vas ako vam to stvara određenu vrstu odbojnosti prema celom procesu vezanom za apliciranje za stambeni kredit. To je jednostavno sastavni deo koji je nemoguće preskočiti. Šta je korisno uraditi? Napravite listu potrebne dokumentacije kojom ćete se voditi tokom prikupljanja ili istu tražite od banke za koju se odlučite. Ovo bi trebalo u velikoj meri da pomogne jer ćete biti organizovaniji prateći spisak. 

Kada je reč o dokumentima, trebaće vam dokumenti koji se vezuju za vas kao podnosioca zahteva za kredit, zatim dokumenti koji se vezuju za nekretninu i uvek je moguće da banka zatraži neka dodatna dokumenta koja su joj neophodna zbog njene poslovne politike. 

Sada ćemo ukratko navesti šta to spada među dokumenta vezana za lice koje aplicira za kredit, a šta se od papira odnosi na nekretninu. Ovu temu smo detaljno obradili u blogu koji se zove Potrebni papiri za stambeni kredit – Krenite spremni u banku pa se nećemo detaljno baviti time, već ćemo samo to pomenuti. 

Dakle, lica odnosno klijenti pri odlasku u banku dužni su da obezbede svoj lični dokument (lična karta ili pasoš), potvrdu o zaposlenju, prikaz prometa po računu, a banka za klijenta vadi i izveštaj Kreditnog biroa. Preduzetnici prilažu i poresku prijavu, dok penzioneri podnose penzione čekove ili Uverenje o visini penzije iz PIO fonda. Devizni penzioneri dostavljaju Rešenje o penziji kao i izvode sa deviznog računa za poslednja tri meseca (ili za više njih – zavisno od pravila banke). 

Dokumentacija koja se odnosi na nekretninu jeste predugovor za kupovinu, građevinska dozvola ili Izvod iz lista nepokretnosti (zavisno od toga da li se kupuje stan u novogradnji ili nekretnina koja je predmet hipoteke) kao i izveštaj koji se tiče procene vrednosti nekretnine koji se dobija od procenitelja.

Kakvi vas još troškovi očekuju pored isplate kredita?

Kupovina prvog stana na kredit može da podrazumeva dosta dodatnih troškova koji vas mogu iznenaditi u slučaju da na njih niste računali. Ako zanemarimo manje iznose poput troška za Osnovni izveštaj Kreditnog biroa i trošak za menicu, očekujte da neke banke naplate proviziju za obradu zahteva, a ono što je sasvim sigurno je trošak overe založnih izjava, troškovi koji se odnose na upis hipoteke, listu nepokretnosti i moguće dodatne troškove. 

U slučaju da ste zainteresovani da saznate nešto više o hipoteci – predlažemo vam da pročitate blog Hipoteka za stambeni kredit – Sve što morate da znate jer smo tu detaljno objasnili sve sto se tiče hipoteke i što smatramo da će vam koristiti.

Koliko je obavezno učešće za kredit prilikom kupovine prvog stana?

Visina minimalnog učešća za stambeni kredit zarad kupovine stana je jedan od uslova koji banka samostalno određuje.

Narodna banka Srbije preporučila je bankama da iznos minimalnog učešća bude 10% od vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita, ali isto tako, dala je slobodu bankama da, shodno svojoj poslovnoj politici, formiraju visinu minimalnog učešća po kojem bi odobravale kredite za nekretnine. Otuda se visina učešća koje je minimalno može razlikovati od banke do banke – neke su usvojile predlog za 10% a negde je učešće 20%. Napominjemo da je u slučaju kupovine kuća situacija po ovom kriterijumu donekle drugačija, pa je moguće da prilikom kupovine kuće na stambeni kredit, banka zatraži učešće koje je više od 20% vrednosti kuće.

Porez na prenos apsolutnih prava za kupce prvog stana

U slučaju da je stan koji kupujete već imao vlasnika, (dakle, nije reč o novogradnji) u obavezi ste da platite porez na prenos apsolutnih prava. Stanovi koji su već prometovani plaćaju ovu vrstu poreza umesto poreza na dodatu vrednost koju plaćaju kupci stanova u novogradnji. Važno je razumeti da je reč o dva različita poreza koji se plaćaju shodno tome da li je reč o stanu koji je po prvi put na tržištu ili o nekretnini koja je već imala vlasnika. 

Porez na prenos apsolutnih prava oporezuje se po stopi od 2,5% od vrednosti nekretnine i njega plaća kupac.

Kada se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća?

Kupovina prvog stana u starogradnji je osnov za oslobađanje od plaćanja ovog poreza. Međutim, ovde je važno znati za koliku tačno kvadraturu važi ovo oslobođenje. Kupac stana ne plaća porez na prenos apsolutnih prava za površinu 40 kvadratnih metara i ima pravo na odbitak za još 15 kvadratnih metara za svakog člana koji sa njim živi u domaćinstvu. Ako je, primera radi, bračni par bez dece kupio stan od 75 kvadrata u starogradnji, tada je odbitak ovog poreza za površinu 55 kvadratnih metara. Za preostalih 20 kvadratnih metara, kupac je u obavezi da plati porez.

Povrat PDV-a za kupce prvog stana – uslovi i procedura

Kako stan iz novogradnje nikada nije bio stavljen u promet, prvi put kada se stan prodaje na njega se obračunava porez na dodatu vrednost. Iznos PDV-a koji se kroz cenu stana plaća jeste 10%. Popunjena dokumentacija za refundiranje PDV-a se predaje poreskom organu, a nakon što se proveri i potvrdi da je kupac ispoštovao sve zadate uslove – on ostvaruje pravo na povrat PDV-a.

Da bi kupac stana ostvario pravo na povrat ovog poreza, mora biti reč o punoletnom državljaninu Srbije koji nikada pre nije bio vlasnik nekretnine i kome je ovo prva nekretnina na njegovom imenu. 

Kupovina prvog stana u starogradnji – kakvi ovde uslovi važe?

Osim što kupac stana koji je već prometovan neće plaćati PDV kroz cenu nekretnine, već porez na prenos apsolutnih prava, kupac stana u starogradnji neće imati ni pravo na refundiranje PDV-a. 

Refundacija PDV-a je često razlog zbog kojeg se kupci odlučuju na kupovinu stanova u novogradnji, jer iznos koji je refundira može biti dovoljan za opremanje stana ili za neka dodatna ulaganja.

Da li država daje neke subvencije mladim bračnim parovima?

Sa idejom da ruralniji predeli Srbije budu razvijeniji i naseljeniji, država odobrava određeni stepen subvencija. Tako su mesta poput Vladičinog Hana, Babušnice, Žitorađe, Bele Palanke, Malog Zvornika, Lebana, Medveđe, Svrljiga ili Tutina samo neka gde je moguće kupiti nekretninu po povoljnijoj ceni.

Da li će se svaki mladni bračni par odlučiti za ovakav potez? Sigurno je da neće, jer upravo odsustvo razvijenosti i poslovnih prilika utiče na to da ovi krajevi ne budu prvi izbor. Osim toga, jedna od uslovljavajućih okolnosti jeste visina primanja supružnika i ista ne sme biti viša od prosečnih neto primanja. U slučaju onih mladih bračnih parova koji su više za urbanije sredine – mogu se raspitati o postojanju nekih drugih olakšica koje su aktivne u njihovoj lokalnoj samoupravi. Postoji olakšica specijalno kreirana za mame koja se zove “Mama plus”, a ne zaboravimo i na pomoć države za kupovinu stana koja je najavljena od marta 2025.

Kada je reč o paketu “Mama plus”, kupovina prvog stana se realizuje tako što sve mame mogu da kupe stan za svoju porodicu na svoje ime, pod uslovom da već ne poseduju nekretninu i da u zadnjih pet godina nisu prodale nekretninu. Ovo isto pravilo važi i za njihove supružnike. Uz ovaj vid subvencije, moguća je olakšica od 8000 do 20000 evra, ali isto tako da bi se subvencija odobrila potrebno je zadovoljite i mnoge druge uslove o kojima se možete raspitati detaljnije na sajtu Ministarstva za rad, zapošljavanje, boračka i socijalna pitanja.

Ukratko ćemo se osvrnuti i na pomoć države za kupovinu stana koja je najavljena od marta 2025. Reč je državnom programu podrške koji je zamišljen kao podrška mladima starosti od 20 do 35 godina da na lakši način dođu do svoje nekretnine. U tom slučaju, kupovina prvog stana podrazumevala bi duži rok otplate koji je do čak 40 godina i učešće visine 1% od vrednosti stana. Ovaj program je zamišljen kao otplata stanova kroz mesečne anuitete koji tokom godina rastu i gde deo novca obezbeđuje država, pa je tako u prvoj godini izdvajanje za anuitet najniže, od druge do šeste se iznos rate povećava i nakon šeste godine do kraja perioda otplate rata je najviša i ostaje fiksna.

U slučaju da vas interesuju teme vezane za stambene kredite, preporučujemo vam da pročitate neke naše blogove koji su na jednostavan način obradili najčešće nedoumice u vezi procesa za apliciranje i odobravanje stambenih kredita. Preporučujemo vam tri teksta koja su našim klijentima najviše pomogli:

• Udruživanje plata za stambeni kredit
• Potrebni papiri za stambeni kredit – Krenite spremni u banku
• Minimalna plata za stambeni kredit – Koji iznos plate vam je neophodan?

Iako se možda čini da kupovina prvog stana jedna komplikovana procedura, znajte da stvari nisu toliko složene koliko se možda čini. Da li znate da vam Kredit broker može pomoći da vas glava ne zaboli od silnih pravila i nejasnih informacija?

U skladu sa zahtevima svojih klijenata, prikupljamo bankarske ponude za stambene kredite i pružamo stručnu podršku objašnjavajući sve u vezi procedure i obaveza koje očekuju klijente. To znači da naši klijenti neće morati da obilaze banke i da tako gube svoje vreme. Sve ponude čekaće ih na jednom mestu, a informacije koje od nas budu dobili biće tačne i proverene, jer će se konsultovati sa finansijskim stručnjacima sa višegodišnjim iskustvom u praksi. Da napomenemo još nešto – uvek ćemo biti dostupni za svako vaše pitanje ili nedoumicu. 

Ono što je posebno zanimljivo jeste da je usluga koju vam pružamo u potpunosti besplatna. Dakle, ne plaćate ništa ni za uslugu prikupljanja ponuda, ni za konsultacije sa nama – nema skrivenih troškova niti vas uslovljavamo sa izborom banke jer je odluka samo i isključivo na vama. 

Naš cilj je da klijentima olakšamo ovaj proces i da ih što bolje pripremimo za sve što kredit sa sobom nosi. Uz našu pomoć, kupovina prvog stana neće izgledati ni stresno, ni komplikovano – znaćete tačno koje vas etape čekaju i na koji način da ih što brže i što efikasnije pređete.