Potrebni papiri za stambeni kredit – Krenite spremni u banku

Šta su prve asocijacije na apliciranje za stambeni kredit koja nam zadaju glavobolju? Učešće i potrebna dokumentacija, zar ne? 

O učešću smo već pisali u nekom od naših blogova, a o dokumentaciji detaljno pišemo u ovom koji trenutno čitate.

Koja je osnovna dokumentacija potrebna za stambeni kredit?

Složićemo se oko toga da je sve zgodnije kada imamo proverene informacije u vezi toga šta je potrebno obezbediti pri apliciranju za stambeni kredit. Potrebni papiri za stambeni kredit koje klijenti prilažu odnose se na dokumentaciju koja se vezuje za podnosioca zahteva (bilo da je reč o zaposlenom ili penzioneru) i na papire koji se odnose za nekretninu koja se kupuje. 

Sada ćemo se pozabaviti sa ličnom papirologijom podnosioca zahteva. Ona je u najvećoj meri isti kod svih banaka, ali uvek je moguće da banka za koju ste se odlučili zatraži dokument koji nismo naveli, a koja je potrebna banci zbog njene poslovne politike ili zbog toga što je reč o specifičnim situacijama – primera radi, neke banke od klijenata koji su imali istorijsku docnju u izmirenju obaveza traže potvrdu kojom se garantuje da su sva potraživanja izmirena i sl.

Prilaganje ličnih dokumenata

Svaki zahtev za kredit prate lična dokumenta kao što je lična karta ili pasoš. Podnošenje zahteva za bilo koju vrstu kredita bez jednog identifikacionog dokumetna nije moguće.

Potvrda o zaposlenju

Jedan od osnovnih uslova za odobaravanje kredita za kupovinu stambenih objekata jeste taj da je podnosioc zahteva u stalnom radnom odnosu. Svaki drugi tip ugovora o radu kao što je ugovor o privremeno-povremenim poslovima ili ugovor na određeno u startu diskvalifikuje kandidata za kredit. Razlog za ovu je potreba banke da obezbedi urednu i sigurnu naplatu svojih potraživanja. Kako su rate za stambeni kredit najviše rate koje građani plaćaju po osnovu zajma od banke, važno je da svaki korisnik ove vrste kredita može bez problema da ih izmiruje, a to je moguće samo ako su njegovi prihodi stabilni i uredni, za šta je veća verovatnoća ako je sa poslodavcem zaključen ugovor o radu na neodređeno vreme. 

Poslednja tri platna lista

U nekim bankama potrebni papiri za stambeni kredit uključuju i poslednja tri (ili šest – zavisi od politike banke) platna ili obračunska listića zaposlenog. Platni listići daju na uvid ne samo visinu osnovne zarade koja je i ugovorom definisana, već se tamo nalaze i kategorije kao što su iznosi uplaćenih poreza i doprinosa.

Promet na računima banke

Ukoliko se isplata zarade prima preko tekućeg računa u drugoj banci, banke će tražiti i izvod sa tekućeg računa klijenta za poslednja tri ili za poslednjih šest meseci. Na taj način banka ima uvid u sve primljene uplate zarada kao i u sva plaćanja klijenta. Ako zaradu primate u banci u kojoj podnosite zahtev za stambeni kredit, to znači papir manje jer banka već ima te podatke.

Poreska prijava za preduzetnike

Klijenti koji su preduzetnici podnose nešto drugačuju dokumentaciju od lica koja su zaposlena kod poslodavca, a njihovi potrebni papiri za stambeni kredit uključuju i poresku prijavu za utvrđivanje poreza, kao i Uverenje o plaćenom porezu izdato od strane Poreske uprave. Banke preduzetnicima traže nešto brojniju dokumentaciju u koju još spadaju finansijski izveštaji za poslednje dve godine, bilansi za tekuću godinu, OP obrazac i sl.

Kreditna istorija i izveštaj Kreditnog biroa

Izveštaj iz Kreditnog biroa je sastavni deo dokumentacije koja se podnosi pri apliciranju za sve bankarske proizvode. Ovim izveštajem banke imaju uvid u istoriju izmirenja svih obaveza koje klijent ima – tu su evidentirane sve (eventualne) docnje i ovim izveštajem se banke vode kako bi ocenile rizičnost plasmana sredstava za traženi kredit. Banke na osnovu ovog izveštaja procenjuju da li je klijent uredno izmirivao prethodne obaveze, što može pozitivno ili negativno uticati na odluku o odobrenju kredita.

Ako izveštaj iz Kreditnog biroa pokaže da je reč o klijentu koji je često imao zabeležena kašnjenja u isplati obaveza, to je signal za banku da klijent nije najpodobniji za odobravanje traženog kredita. Sa druge strane, ako se u izveštaju iz Kreditnog biroa ne nalaze podaci koji bi ukazali na to da je podnosilac zahteva neodgovoran u plaćanju svojih obaveza, tada banka od takvog kandidata očekuje isti model ponašanja po pitanju izmirenja i rata za stambeni kredit.

Koja dokumenta su neophodna za penzionere?

Kao i kod zaposlednih lica, i kod penzionera banke mogu tražiti dodatna dokumenta ali su uz zahtev za kredit i važeću ličnu kartu neka dokumenta univerzalna. Ako se odluče na apliciranje za stambeni kredit, evo šta od papira dostavljaju penzioneri. 

Uverenje o visini penzije ili poslednjih 6 čekova

Ako penzioner nije klijent banke u kojoj aplicira za kredit, tada je u obavezi da podnese penzione čekove za poslednjih šest meseci ili da dostavi Uverenje o visini penzije iz PIO fonda. U slučaju da se podnosi zahtev u banci u kojoj se prima i penzija, tada banka ima sve podatke koji se odnose na primanja.

Rešenje o penziji i prevod za devizne penzionere

Zahtev za stambeni kredit mogu podneti i osobe koje penziju primaju u stranoj valuti. Ukoliko su podnosioci zahteva za stambeni kredit devizni penzioneri, banke će tražiti da se dostavi i Rešenje o penziji, kao i njegov prevod. 

Izvod sa deviznog računa za 3 meseca kod deviznih penzionera

Za penzionere koji podnose zahtev za stambeni kredit u banci preko koje ne primaju penziju, banke će uz ostalu dokumentaciju koja obavezna tražiti i izvode sa deviznog računa za poslednja tri meseca ili više njih, ako tako nalaže politika banke.

Dokumentacija za nekretninu

Potrebni papiri za stambeni kredit uključuju i dokumentaciju koja prati nekretninu koja je predmet kupoprodaje. Postoje neka osnovna dokumenta koja su u svakoj banci neophodna uz podnošenje zahteva za stambeni kredit, a koja ćemo sada i navesti. Ne zaboravite da osim navedenih papira, banke mogu tražiti i dodatna dokumenta, a njihov tačan spisak zavisi od potrebe banke ili specifičnih okolnosti pri kojima se zahtev podnosi.

Predugovor ili ugovor o kupoprodaji

Predugovor o kupoprodaji nekretnine je jedan od obaveznih papira koji prati zahtev za stambeni kredit. Osim predugovora, banka može zatražiti i kupoprodajni ugovor, a pri odlasku u banku ponesite originalna dokumenta i njihove fotokopije. U ovom slučaju, bićete u prilici da originale dostavite na uvid a da, po zahtevu banke, priložite fotokopije uz postojeću dokumentaciju.

Građevinska i lokacijska dozvola i vlasnički list

Kada se stambeni kredit podnosi za stan koji je u izgdradnji, tada je bankama obično potrebno dostaviti građevinsku i lokacijsku dozvolu za nekretninu. U slučaju da je reč o nekretnini koja je predmet hipoteke, tada je među traženom dokumentacijom obično i Izvod iz liste nepokretnosti (vlasnički list).

Procena vrednosti nekretnine

Ono bez čega je nemoguće realizovati stambeni kredit jeste stručno mišljenje o vrednosti nepokretnosti koja se kupuje. Banke za ovu potrebu angažuju svog procenitelja koji izlazi na teren i procenjuje vrednost nekretnine. Nakon toga, procenitelj sastavlja pisani izveštaj koji je banci važan pri donošenju krajnje odluke u vezi odobrenja ili odbijanja zahteva za stambeni kredit.

Dodatna dokumenta (u zavisnosti od banke)

Pored dokumenata koja spadaju u osnovnu dokumentaciju potrebnu da se ceo proces završi, banke mogu zatražiti dodatna dokumenta u zavisnosti od propisanih procedura po kojima posluju. Različite poslovne politike banke mogu da zahteva dodatnu dokumentaciju, a dva dokumenta koja se tada najčešće traže su polisa osiguranja za nekretninu i sredstva obezbeđenja nekretnine. Oni služe kao dodatna garanciji banci da će moći da naplati sva svoja potraživanja.

Polisa osiguranja za nekretninu

Da bi se banke dodatno osigurale, potrebni papiri za stambeni kredit uključuju i polisu osiguranja za nekretninu koja se kupuje. U saradnji sa Nacionalnom korporacijom za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) banke se štite od mogućnosti da stambeni kredit ne mogu da naplate. 

Usled raznih ekonomskih dešavanja i banke u velikoj meri nastoje da se maksimalno zaštite od loših plasmana koji ih mogu ugroziti. Zbog toga je svako apliciranje za stambeni kredit praćeno strogim kriterijumima koje podnosilac zahteva treba da zadovolji, a kredit se realizuje samo onda kada je reč o kandidatu koji ima adekvatna i stabilna primanja. Međutim, u slučaju da korisnik kredita nije u mogućnosti da plaća rate, Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita isplaćuje banci maksimalno 75% gubitka, sve dok banka ne proda nekretninu. 

Ono što je praksa jeste da neke banke uslovljavaju osiguranje kod NKOSK-a kao obavezu ako želite da podignete stambeni kredit, neke su po tom pitanju neutralne i daju mogućnost izbora, dok neke banke nemaju saradnju sa Nacionalnom korporacijom za osiguranje stambenih kredita. Tamo gde je klijentima ostavljen izbor da li će aplicirati za stambeni kredit koji je osiguran kod NKOSK-a ili neće, banke kredit odobravaju po različitim kamatnim stopama. Klijent je u obavezi da plati naknadu za ovu vrstu osiguranja koja može iznositi od 1,5% do 3% od odobrenog kredita, a iznos koji se u ovu svrhu plaća zavisi i od toga da li je nekretnina uknjižena ili nije. Činjenica da klijent plaća osiguranje opravdava to što su kamatne stope sa osiguranjem kod NKOSK-a obično niže nego što su kamatne stope bez ovog osiguranja.

Jemstvo ili garancije

Još jedan od načina obezbeđenja banaka jeste uslov za postojanje dužnika (jemca). Osim uz jemstvo, banka naplativost svog potraživanja može osigurati i kroz upis hipoteke na stan koji je predmet kupoprodajnog ugovora ili na upis hipoteke na drugu nekretninu koja ima adekvatnu vrednost da bi služila kao sredstvo obezbeđenja plaćanja. 

Iako im je cilj isti, između jemstva i hipoteke postoji razlika. 

Jemstvo se odnosi na postojanje jemca koji je prihvatio uslove banke po kojima se obavezuje da će isplaćivati anuitete u slučaju da korisnik kredita to nije u mogućnosti. Postojanje jemca ne znači da će on sigurno u nekom trenutku preuzeti obavezu za isplatu potraživanja, već je reč o garanciji da će kredit biti redovno izmiren. 

Kada je reč o hipoteci, ona banku obezbeđuje tako što joj daje pravo da usled neisplaćenih rata stambenog kredita od strane dužnika, banka sama naplati svoja potraživanja prodavanjem nekretnine koja je stavljena u zalogu ,tj. koja je pod hipotekom. Banka neće pokrenuti ovaj postupak prinudne naplate bez prethodnog upozorenja i obaveštenja klijenta, ali svakako, potrebno je anuitete plaćati redovno kako bi se svaka mogućnost ovakve neželjene situacije svela na minimum. 

 Iako se na prvi pogled možda čini da su potrebni papiri za stambeni kredit mnogobrojni i da je za podnosioce zahteva za kredit zbunjujuće šta treba, a šta ne – stvari su dosta jednostavnije. Potrebna dokumentacija zavisi od banke i od okolnosti koje se odnose na klijenta ili na nekretninu koju kupuje. Zato, pre brige o dokumentaciji izaberite banku čiji su vam uslovi najpovoljniji. Da biste bili sigurni da ste izabrali najbolju opciju koja je trenutno dostupna na tržištu, iskoristite besplatnu uslugu Kreditnog savetnika, bez skrivenih troškova. Za sva pitanja stojimo na raspolaganju, a naši klijenti nam se u svakom trenutku mogu obratiti za dodatna objašnjenja.