Hipoteka za stambeni kredit – Sve što morate da znate!

Da li i kod vas reč “hipoteka” izaziva strahopoštovanje, zabrinutost ili nelagodu?

Složićemo se da nas ona asocira na veliku odgovornost, a najčešće je uzrok svih naših negativnih asocijacija na ovu reč nedovoljna informisanost. Kada se nađemo pred kupovinom nekretnine pojaviće se dosta nedoumica na ovu temu i ono što nam u najvećoj meri olakšava jesu tačne i aktuelne informacije.

Ovaj blog smo pripremili sa namerom da onima koji ga budu čitali olakšamo razumevanje svih procesa koji su povezani sa hipotekom, od njenog upisa, prenosa pa sve do brisanja založnog prava.

Šta je hipoteka i kako ona funkcioniše kod stambenih kredita?

Hipoteka važi za često korišćeno sredstvo obezbeđenja kredita od strane banke koje se uspostavlja sa ciljem da se data sredstva u što većoj meri obezbede. Svi procesi koje banke sprovode tokom donošenja odluke o tome da li će svaki kredit, ne samo stambeni, biti odobren, sprovode se sa ciljem nastojanja da banka izgradi kvalitetan portfelj. U svakom trenutku cilj je da se rizik nenaplativosti u najvećoj meri minimizira i da se sredstva odobre korisniku kredita čije će izmirivanje obaveze biti redovno.

Kada su stambeni krediti u pitanju, gde su mesečni anuiteti znatno viši od mesečnih rata za plaćanje drugih bankarskih proizvoda, obezbeđenje povrata sredstava je izuzetno važno. U tu svrhu, banke imaju strogo definisane uslove koje klijenti treba da zadovolje kako bi im se odobrili stambeni krediti. Osim uslova, postoje i dodatna sredstva obezbeđenja, a jedno od njih je hipoteka. Hipoteka se posmatra kao sredstvo koje je korisnik kredita založio banci, ali vlasništvo nad hipotekom i daje ostaje korisniku kredita, pa se otuda nekretnina pod hipotekom bez ikakvih problema može rentirati, pa čak i prodavati.

U praksi se hipoteka za stambeni kredit može upisati na stan koji se kupuje putem stambenog kredita ili preko neke drudge nepokretnosti čija je vrednost dovoljna da bi obezbedila adekvatno pokriće. Hipotetički, ako korisnik kredita prestane da banci isplaćuje mesečne rate po planu otplate stambenog kredita, banka tada ima pravo da prodajom nekretnine na koju je upisana hipoteka naplati svoja potraživanja.

Koje vrste nekretnina mogu biti predmet hipoteke?

Jedna zanimljiva stvar koja se navodi u Zakonu o hipoteci jeste činjenica da hipoteka može da optereti više nepokretnosti, bez obzira na to kome pripadaju – da li je reč o istom vlasniku ili su u pitanju različiti vlasnici. Obično se, kao što smo već i naveli, hipoteka za stambeni kredit upisuje na nekretninu koja se tim kreditom i kupuje. Međutim, moguće je založiti i neku drugu nekretninu koja ne mora nužno da bude u vlasništvu dužnika, vlasništvo nad istom može biti od rođaka ili prijatelja korisnika stambenog kredita.

Kada je reč o tome šta možemo iskorisiti kao predmet hipoteke, pomenuti zakon navodi da to može biti: Pravo svojine na zemljište, građevinski ili stambeni objekat.

• Pravo svojine na zemljište, građevinski ili stambeni objekat.
• Pravo svojine na posebne prostorije kao što su poslovne prostorije, garaže, garažna mesta i sl.
• Deo nepokretne stvari, gde se poštuje odluka o deobi.
• Susvojinski udeo u nepokretnosti.
• Objekat u izgradnji ili neki deo objekta u zgradnji, ako za njega postoje sve potrebne dozvole.

Kako izgleda postupak procene vrednosti nekretnine za hipoteku?

Za koga je procena nekretnine korisna? Za sve one koji razmišljaju o prodaji.

Sve one koji žele da se putem kredita stambeno obezbede očekuje analiza i mišljenje procenitelja za nekretnine. Faza u kojoj procenitelj obavlja svoj deo posla dolazi nakon što banka utvrdi da je klijent podoban kandidat za stambeni kredit.

Procenitelj se bira od strane banke kod koje je pokrenut postupak za kredit, a njegov izlazak na teren podrazumeva procenu svih faktora koji utiču na visinu tržišne vrednosti nekretnine koju kupac želi da kupi. Osim lokacije, cenu nekretnina određuje površina i struktura stana (da li je reč o garsonjeri, jednosobnom ili dvosobnom stanu i sl.) dosta utiču i neki drugi faktori kao što je činjenica da li se stan prodaje opremljen ili ne, da li zgrada u kojoj je stan ima lift ili ne, kolika je spratnost i starost zgrade, kako je stan orjentisan, očuvanost, da li uz stan kupac dobija garažu ili parking mesto i sl.

Po završetku obilaska, procenitelj sastavlja detaljan izveštaj koji dostavlja banci. One se u velikoj meri oslanjaju na informacije i mišljenje koje su dobile od stručnjaka, ali ukoliko se mišljenje procenitelja ne slaže sa mišljenjem drugih učesnika u ovom kupoprodajnom odnosu – moguće je ponovo izvršiti procenu iste nekretnine.

Odluka o tome da li će stambeni kredit biti odobren ili ne dolazi od pravne službe banke koju čine stručnjaci specijalno kvalifikovani za procenu rizika. Ako su ispunjeni svi uslovi koje banka zahteva, sledeći korak je isplata kredita.

Kako se upisuje hipoteka?

Kada dođe do faze da se hipoteka upiše, možete da odahnete – znači da je do sada sve proteklo u najboljem redu i da će ceo proces uskoro biti završen.

Hipoteka za stambeni kredit se upisuje tako što se Službi za katastar podnosi zahtev za upis hipoteke.

Pre toga, potrebno je kod javnog beležnika overiti kupoprodajni ugovor, ugovor o hipoteci i založnu izjavu. Kada je reč o objektima koji su u izgradnji, potrebno je priložiti i sve građevinske dozvole, a usluga upisa hipoteke plaća se po cenovniku Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Njena visina varira od vrednosti potraživanja, pa se tako na ime ove usluge može platiti više od 20000 dinara do skoro pa 200000 dinara. Uz uslugu upisa, plaća se i Republička administrativna taksa za zahtev za upis hipoteke, ali njen iznos nije veliki trošak i bio je oko 400 dinara.

Koji su uslovi za odobrenje stambenog kredita pod hipotekom?

Kada se malo detaljnije uđe u tematiku u vezi funkcionisanja hipoteke i njenog suštinskog značaja, vidi se da je to samo sredstvo obezbeđenja potraživanja od kojeg ne treba zazirati ni kada želite da kupite nekretninu koja već ima upisanu hipoteku. Ovo samo na prvi pogled može biti odbijajuće, ali budite sigurni da bez ikakvih posledica možete kupiti i takvu nekretninu putem stambenog kredita. Evo o čemu je reč.

Banke koje su osigurale svoje potraživanje kroz hipoteku izdaće potvrdu o ostatku duga i izjavu da će dati saglasnost za brisanje hipoteke (da će izdati brisovnu dozvolu) kada naplati svoje potraživanje.

Sa dobijenim dokumentima od banke, klijenti apliciraju za stambeni kredit. Ceo postupak od trenutka podnošenja zahteva do donošenja konačne odluke je isti kao u slučaju kupovine nekrentine koja nema hipoteku. Uslovi pod kojima se odobravaju krediti su, takođe, isti. Razlika je jedino u nešto više dokumenta koji se podnose i u tome što ceo proces ima više koraka – sve ostalo je isto.

U slučaju da banka odobri zahtev za stambeni kredit za kupovinu nekretnine koja je već pod hipotekom, uspostavlja se hipoteka drugog reda. Hipoteka drugog reda znači da se imovina pod hipotekom stavlja pod još jednu hipoteku. Kada se dobije rešenje o upisu hipoteke, banka koja odobrava stambeni kredit isplaćuje kupcu koji ostatak duga po hipoteci prvog reda uplaćuje na namenski račun prodavca nekretnine. Kada prodavac dobije novac, on isplaćuje svoj dug po kreditu i u Katastru se pokreće postupak za brisanje te prve hipoteke.

Kako se prodaje stan pod hipotekom?

Upravo opisan proces kupovine stana koji već ima hipoteku je jedan od načina koji na koji se kupoprodaja stana pok hipotekom odvija. Prodavac nekretnine koja ima upisanu hipoteku od kupca dobija deo koji odgovara visini duga i nakon njegove uplate on pribavlja brisovnu dozvolu po kojoj se u Katastru briše prvoupisana hipoteka.

Osim ovog načina, ako imate dovoljno sredstava hipoteku možete izmiriti iz sopstvenih izvora, što je ređi slučaj jer obično kupac nema dovoljno novca za to. Postoji i treći način da se proda stan koji je pod hipotekom. On se ogleda u tome da prodavac od kupca dobija celokupan iznos cene nekrentine i od tog novca uplaćuje preostali dug svojoj banci. Ovo je isto ređi slučaj u praksi zbog nesigurnosti kupca da će dogovor od strane prodavca zaista i biti ispoštovan i da će prodavac sredstva zaista i iskoristiti za isplatu svog duga. 

Šta se dešava nakon otplate kredita i kako se hipoteka briše?

Nakon što je banka isplaćena za sva svoja potraživanja po osnovu datom stambenog kredita, ona izdaje potvrdu kojom se to i potvrđuje. Reč je o već pomenutoj brisovnoj dozvoli. Na osnovu ovog dokumenta u Katastru se vrši brisanje hipoteke sa nekretnine i od tog trenutka nekretnina je bez ikakvog tereta.

Kako u praksi postoji mnogo zbunjujućih situacija u vezi sa vlasništvima nekretnina i sa neusaglašenim stvarnim stanjem i podacima iz Katastra – uvek je savet da sve još jednom proverite. U ovom slučaju, savetujemo da se sami uverite da je hipoteka zaista i izbrisana, a to možete i putem online potrtala Republičkog geodetskog zavoda. Kreiranjem naloga na eKatastru lako možete steći uvid u to da li su svi podaci usaglašeni, a u slučaju da nisu imate saznanje zahvaljujući kojem možete što pre da reagujete i da zahtevate da se isprave sve postojeće greške.

Nadamo se da vam je tekst koji ste pročitali bio koristan i da vam je na jednostavan način pojasnio bar neku od toga šta hipoteka za stambeni kredit podrazumeva.