Založna izjava za stambeni kredit – Sve na jednom mestu!

Rešavanje stambenog pitanja za mnoge simboliše proces koji podrazumeva dosta papirologije i zadovoljavanje brojnih uslova. 

Nećemo ništa od toga osporiti, ali ćemo uz proverene informacije pomoći u boljem razumevaju svih segmenata vezanih za apliciranje i odobravanje stambenih kredita. Upravo jedna od etapa ovog procesa, kada su u pitanju stambeni krediti, tiče se upisa hipoteke, a kada pričamo o hipoteci ne možemo zaobići neka neophodna dokumenta među koje spada i založna izjava (volje vlasnika) za stambeni kredit.

Šta je, zašto nam je potrebna i kako se izdaje izjava volje vlasnika za stambeni kredit? Odgovore na ova i druga srodna pitanja pronaći ćete upravo u ovom tekstu.

Šta je založna izjava i kada je ona potrebna?

Dokument kojim se omogućava upisivanje hipoteke na nekretninu (nepokretnost) je založna izjava. Kako je hipoteka neophodna onda kada želimo da sa bankom zaključimo ugovor za kupovinu stana (ili druge nekretnine) putem stambenog kredita, treba biti svestan da postoje određene procedure koje prate čitav proces. Jedna od njih jeste i upis hipoteke (za nepokretnosti) kako bi banka u što većoj meri osigurala naplatu svojih potraživanja. 

Po Zakonu o hipoteci, volja vlasnika je dokument kojim se od vlasnika nekretnine, nepokretnosti očekuje I obavezuje da u korist banke upiše hipoteku na nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora. U slučaju da se mesečni anuiteti ne isplaćuju, banka koja je odobrila kredit ima pravo da naplati svoje potraživanje kroz prodaju nekretnine (nepokretnosti). 

Volja vlasnika za stambeni kredit se sastavlja pre overe kupoprodajnog ugovora, a njeno sastavljanje vrši javni beležnik ili tu uslugu pruži pravna služba u banci u kojoj klijent aplicira za kredit. Da bi se i sa pravne strane uvažila kao validna javna isprava na osnovu koje je moguće izvršiti upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti (Katastar nepokretnosti), založnu izjavu solemnizuje, odnosno, overava javni beležnik.

Šta je od dokumentacije potrebno za založnu izjavu? – 

Da bi se uopšte došlo do etape u kojoj se ona upisuje u  katastar, potrebno je prvo sačiniti predugovor o kupoprodaji nekretnine, nepokretnosti a potom i ugovor. U predugovoru o kupoprodaji nalaze se mnoge činjenice koje su sastavni deo i glavnog ugovora o kupoprodaji, ali nikako ne treba mešati ova dva dokumenta. 

Založna izjava za stambeni kredit dolazi kao dokument koji se sastavlja, potpisuje i overava nakon sačinjenog predugovora, a pre potpisanog ugovora koji se kasnije upisuje u katastar nepokretnosti. Ceo proces prate i dodatna dokumenta koja se prilažu, i mogu se odnositi na ugovor (fotokopija), vlasnički list i kopiju ličnog dokumenta zastupnika davaoca založne izjave.

Ko je davalac založne izjave, a ko poverilac?

Kako je osnovna funkcija založne izjave da obezbedi naplatu potraživanja, u odnosu koji je ovom vrstom dokumenta regulisan, učestvuju dužnik i poverilac. Trenutni vlasnik nekretnine (prodavac nepokretnosti) je davalac izjave o volji vlasnika, a banka je poverilac.

U Katastru nepokretnosti davalac založne izjave vodi se kao jedini imalac prava nad dotičnom nekretninom, nepokretnosti i on je svojevoljno zalaže banci i pristaje na to da ona, bez potrebe traženja bilo kakve dodatne saglasnosti, može koristiti hipoteku (nepokretnost) kako bi namirila svoje potraživanje. Sve ovo je detaljno regulisano kroz sadržaj založne izjave, odnosno, kroz nju su jasno pojašnjenja prava i obaveze obe strane oko nepokretnosti.

Kako se vrši overa založne izjave i koji troškovi su uključeni u čitav proces?

Kao što smo već i naveli u dosadašnjem tekstu, da bi volja za stambeni kredit imala pravnu snagu neophodna je njena overa uz kontakt. Ovo znači da javni beležnik koji je (u najvećem broju slučajeva) sastavlja vrši i njeno overavanje. 

Pre nego što se overi kupoprodajni ugovor, javni beležnik sastavlja i solemnizuje založnu izjavu i time je sačinjen dogovor o zalogu. Obaveza javnog beležnika osim navedenog jeste i da založnu izjavu dostavi Katastru i banci, a kada se u Katastru nepokretnosti upiše hipoteka na nekretninu koja je predmet kupoprodajnog ugovora, tada Republički geodetski zavod (RGZ) dostavlja pisano obaveštenje da je ceo postupak uredno sproveden. 

Kada je reč o troškovima koji se odnose na ovaj postupak, u osnovu oni su definisani po odredbama javnobeležničke tarife, kojima se utvrđuju nagrade za rad javnih beležnika i naknade troškova koje oni u radu imaju (uključujući i pripremne poslove – čitanje, informisanje, savetovanje i sl.). Po pomenutom cenovniku, visina nagrade zavisi od vrednosti u kupoprodajnom ugovoru i od vremena koje je potrebno za realizaciju,upis određenih radnji, koje su neophodne kako bi se posao oko založne izjave u celosti završio. Cenovnik je grupisan u vidu tabele po kojima je nagrada za vrednost do 5000000 dinara 25200 dinara, dok je overa 15120 dinara; za vrednost do 7000000 dinara 36000 dinara, dok je solemnizacija 21600 dinara i tako dalje. 

Postoje i troškovi koji se isplaćuju u fiksnom iznosu a koji se odnose na zahtev za sastavljanje založne izjave (3600 dinara) a prekovremeni rad, kao i rad mimo kancelarije se dodatno tarifira.

Koji su rizici povezani sa založnom izjavom?

Kako je ona sama po sebi dokument za stambeni kredit kojim se reguliše potraživanje banke, podnosilac zahteva je onaj koji ima najveću odgovornost u ovom postupku jer je on u obavezi da redovno kroz mesečne anuitete namiruje potraživanje banke. U slučaju da dođe do nemogućnosti za redovno plaćanje stambenog kredita, tada se vlasnik stana (nepokretnosti) suočava sa rizikom od iseljenja iz nekretnine (nepokretnosti). Ovo u osnovu ne spada među neke specijalne rizike koji su u vezi sa založnom izjavom, jer izjave ovog tipa same po sebi ni ne nose nikakve rizike – ovde je reč o postupku koji je opšteprihvaćen i integrisan kroz uslove prava pod kojima banke odobravaju stambene kredite. 

Ono što je takođe deo uobičajene procedure, ali ćemo sada pomenuti kao rizik sa strane, samo da biste imali i to na umu, jeste postojanje tekućih troškova oko upisa hipoteke, kao i važnosti da založna izjava bude valjano sačinjena. Svaka nepravilnost ili neadekvatnost kupce može dodatno da košta, pa je korisno u startu izabrati proverenog javnog beležnika u kojeg možete imati poverenja.

Šta je najčešći predmet hipoteke?

U najvećem broju slučajeva, hipoteka se upisuje na stan koji se u osnovu kupuje putem stambenog kredita. Međutim, moguće je nepokretnost (stan) za potrebe stambenog kredita staviti sa strane pod hipoteku i neku drugu nekretninu koja ne mora biti u vlasništvu podnosioca zahteva za kredit – vlasnici mogu, a ne moraju biti u krvnom srodstvu sa potencijalnim korisnikom stambenog kredita. Ono što je u ovom slučaju važno jeste da nekretnina (stan ili kuća) na koju se stavlja hipoteka ima zadovoljavajuću procenjenu vrednost kako bi ta nekretnina uopšte mogla da bude sredstvo za obezbeđenje datog kreditnog plasmana. 

Uzimajući sve ovo u obzir, pod hipoteku može da se stave objekti (nepokretnosti) koji su izgrađeni i koji su u postupku izgradnje. Da bi objekti koji su u postupku izgradnje zadovoljili uslov da se na njih upiše hipoteka moraju imati i sve neophodne dozvole i odobrenja. U skladu sa svim navedenim, moguće je u celosti ili delimično založiti zemljište, građevinski objekat, susvojinski udeo u nekoj nepokretnosti, stana, kuće ili garaže. 

Šta se dešava u slučaju da se kredit ne isplaćuje?

 Svi uslovi koje je potrebno zadovoljiti kako bi banka odobrila stambeni kredit za kupovinu neke nekretnine(vrednosti) postoje sa jednim jasnim ciljem – da se obezbedi zahtev za povrat plasiranih bankarskih sredstava. Bankovni uslovi diktiraju pravila kojima ovi krediti podležu.

Otuda se dosta pažnje poklanja na prava nepokretnosti. Da li podnosilac zahteva za kredit ima dovoljnu kreditnu sposobnost, koliko ima godina i kakva mu je dosadašnja istorija kada su u pitanju krediti. Takođe, stručnjaci u banci koji su za to specijalno kvalifikovani procenjuju stepen rizika za plasiranje kredita i donose konačnu odluku o tome da li će zahtev za stambeni kredit biti odobren ili odbijen. 

Međutim, šta se desi kada je korisnik kredita zadovoljio sve tražene uslove i kada je realizacija kredita protekla bez ikakvih problema, ali je do problema kasnije došlo? Šta se desi kada dužnik više nije u stanju da redovno isplaćuje mesečne anuitete svog dugoročnog zaduženja? 

Neko vreme (recimo dva ili tri meseca) banka može da toleriše kašnjenje u isplaćivanju, ali verovatno će i u kraćem periodu da se obrati dužniku kako bi utvrdila razlog za docnju. Ako dužnik izbegava kontakt sa bankom i sa njom nema dobar odnos, odnosno, nije joj objasnio problematiku svoje nemogućnosti za plaćanje i nije dogovorio nikakav prolongirajući period – dalje postupanje predaje se pravnim zastupnicima sa kojima banka sarađuje. Tada dolazi do otvaranja postupka prinude naplate i velika je verovatnoća da će tada i dužnik, ako ne izmiri sva dugovanja, biti prinuđen na prinudno iseljavanje. Svoje potraživanje banke naplaćuju kroz “prodaju na doboš”, a u proseku negde oko hiljadu nekretnina (nepokretnosti) banke prodaju svake godine na ovaj način.

Da bi se ovakav problem izbegao, kao i neke daleko manje nelagodnosti, važno je imati dobar kontakt i objektivno sagledati sve svoje planove i finansijske mogućnosti, a uz to i zaključiti ugovor o stambenom kreditu sa bankom koja plasira kredit pod povoljnim uslovima. 

Pre kraja teksta, delimo sa vama tri teksta koja su obradila tematiku stambenih kredita, a koji su našim klijentima posebno bili od vrednosti :

• Stambeni kredit u dinarima ili evrima – Šta je bolje rešenje za vas?
• Stambeni krediti bez učešća – Da li je to moguće?
• Starosna granica za stambeni kredit – Kako godine utiču na kreditnu sposobnost?

Ceo proces može biti lakši i jednostavniji kada se priključi profesionalna podrška nekog ko je upućen u tematiku, zar ne?

Kreditni broker je pouzdan oslonac svima koji se odluče na apliciranje za stambeni kredit. Dajemo besplatne savete i, shodno uslovima klijenata, prikupljamo najbolje bankarske ponude bez ikakve naknade. Kod nasnema skrivenih troškova, a ceo postupak uz nas je dosta prijatniji, lakši za razumeti i bez stresa, bez obzira koji krediti su u pitanju.