Ono što je (u najvećem broju slučajeva) česta prepreka na putu do nekretnine uz kreditiranje banke jeste upravo učešće.
Slažete li se sa nama? Evo kako svako ko podnosi zahtev za stambeni kredit može da pokuša da prevaziđe ovu prepreku.
Šta je učešće u stambenom kreditu?
Učešće za stambeni kredit je deo novca koji korisnik kredita uplaćuje banci i koji važi za uslov kako bi banka odobrila traženi zajam. Reč je o količini novca koja nije mala, već je svakom budžetu itekako veliki izdatak. Banke shodno svojoj poslovnoj politici određuju minimalnu količinu sredstava koja će biti potrebna kao učešće, pa je iz tog razloga visina minimalnog učešća različita od banke do banke. Ovo je razlog više da dođete do ponuda za stambene kredite od što više banaka, kako biste bili u prilici da raspolažete sa dovoljnom količinom informacija uz pomoć kojih ćete izabrati opciju koja je najpovoljnija.
Do učešća klijenti dolaze kroz dugoročniju štednju, zaduženje kroz gotovinski kredit ili kroz prodaju imovine. Ako ste skloni dugoročnom planiranju i maštate da u budućnosti aplicirate za stambeni kredit, a znate da će vam učešće biti problem – savetujemo da što pre počnete sa štednjom.
Koliko iznosi učešće za stambene kredite u Srbiji?
Pomenuli smo da visina minimalnog učešća zavisi od banke do banke. Narodna Banka Srbije je svojom odlukom od sredine 2020-e godine predložila bankama da uslov za stambene kredite kojima se kupuje prva nekretnina bude 10%. Ovo ne znači da svaka banka uslovljava samo sa 10% učešća za kredit – obično je reč o 20% ili 30%, u zavisnosti od toga da li je kredit namenjen za kupovinu kuće ili stana i eventualno, od nekih drugih faktora koje banka uzima u obzir.
Da li se pitate zašto banke zahtevaju učešće za stambeni kredit? Na ovaj njihov zahtev možete gledati kao na priliku da klijent dokaže svoju volju i finansijsku spremnost da duži vremenski period redovno izdvaja ne tako malu količinu novca na ime mesečnih anuiteta. Kako je reč o većim količinama novca i najdužem roku otplate, bankama je neophodan što veći stepen sigurnosti u to da će odobreni kredit biti uredno i bez ikakvih problema vraćen. Shodno tome, u ovom smislu, stambeni kredit bez učešća i bilo kakvog drugog pokrića za banku bi bio vrlo rizičan potez.
Ko može da dobije kredit sa manjim inicijalnim učešćem?
Rešavanje stambenog pitanja je često i sastavna faza pri planiranju i osnivanju porodice. Ako u obzir uzmemo sve one koji žele da kupe nekretninu po prvi put, tada je dobra vest da postoje banke koje su svojom kreditnom politikom donele odluku da minimalni iznos učešća za stambeni kredit bude samo 10%.
Dakle, samo kada se radi o kupovini prve nekretnine, klijenti imaju priliku da među bankarskim ponudama za stambene kredite izaberu one banke koje im nude opciju kupovine stana uz najniži procenat minimalnog učešća.
Da li je i kada moguće dobiti stambeni kredit bez učešća?
Koliko god da stambeni krediti bez učešća zvuče primamljivo, realnost je dosta uslovljavajuća. Tehnički, postoje situacije gde se stambeni krediti bez učešća mogu dobiti, ali to podrazumeva zalogu u vidu druge nekretnine na koju bi banka mogla da upiše hipoteku. Naredni uslov se odnosi na vrednost nekretnine koju bi klijent upisao kao zalogu za stambeni kredit – ona mora biti bar za 30% viša od vrednosti nekretnine zbog koje se uzima stambeni kredit.
U najvećem broju slučajeva, tražioci kredita za stan nemaju nikakvu drugu nekretninu koja bi mogla poslužiti kao zaloga ili nemaju nekretninu koja bi po pitanju procenjene vrednosti bila adekvatno sredstvo obezbeđenja kredita. Upravo to je najveća prepreka na putu ka nekretnini u sopstvenom vlasništvu, tako da je veliki broj podstanara sa redovnim primanjima (koja ne ostavljaju previše prostora za uštedu usled tekućih izdataka) uskraćen za mogućnost apliciranja za stambeni kredit.
Međutim, stambeni krediti bez učešća po opisanom principu dobijanja u praksi su izvodljivi onda kada imate jednu vrednu nekretninu “viška”. Ali, ne zaboravite da u tom slučaju imate i dve hipoteke – upisuje se hipoteka na stan koji se umesto učešća stavlja u zalogu, a druga hipoteka je ona koju banka standardno upisuje na stan koji se kupuje putem stambenog kredita. Na ovaj način, banka ima dva sredstva obezbeđenja svog zajma – za učešće (jer se u ovom slučaju zaloga druge nekretnine smatra učešćem) i za sam iznos kredita.
Kako se banke obezbeđuju kada daju kredite sa manjim učešćem?
Više kamatne stope
Obično niži iznos minimalnog učešća sa sobom nosi višu kamatu. Stvarni mesečni trošak stambenog kredita u tom slučaju zna biti viši, pa je ovo razlog više da klijenti razmotre i uporede baš svaku stavku iz ponude koju ima banke dostave.
Dodatna obezbeđenja
Što više sredstava obezbeđenja, to je transakcija za banku sigurnija i isplativija. Ovo je, zapravo, i glavni cilj u svakom odnosu banke sa klijentima, da u što većoj meri osigura svoje potraživanje i da se mogućnost gubitka svede na minimum. U slučaju stambenih kredita, sva sredstva obezbeđanja poput jemstva, upisa hipoteke na drugu nekretninu ili osiguranja nekretnine sprovode se kako bi potencijalni gubitak usled nenaplativog kredita bio što minimalniji.
Ograničenja u iznosu kredita i periodu otplate
Ovde se prvenstveno misli na kraći period otplate kredita u odnosu na standardnu otplatu stambenog kredita koja traje do 30 godina i na niži iznos sredstava koji se kroz traženi zajam odobrava. U svakom slučaju, ovo ograničenje neće previše remetiti planove onima koji kupuju jeftiniju nekretninu, pa im nisu potrebna veća sredstva, i koji se uklapaju u otplatu kredita za, primera radi, desetak godina.
Koje su moguće alternative za kredite bez učešća?
Kažu da svaki problem ima najmanje dva rešenja, a za problem zvani “stambeni krediti bez učešća” dajemo tri predloga koja vam mogu olakšati dolazak do odobrenog stambenog kredita.
Keš kredit za učešće
Jedna od opcija koja se često koristi od strane klijenata koji imaju prosečna i iznadprosečna primanja jeste uzimanje gotovinskog kredita u iznosu potrebnog učešća za stambeni kredit.
Ovde klijent svojom kreditnom sposobnošću treba da pokrije i gotovinski i stambeni kredit, pa zbog toga kažemo da je ovo scenario koji može da iznese malo viša plata. Ako se klijent vodi ovom idejom i ako kupuje prvi stan u novogradnji, može od povrata PDV-a da isplati u celosti ili delimično kredit koji je uzeo za učešće, pa da na taj način smanji dugovanje prema banci.
Subvencije za mlade parove i specijalne grupe
Postoje programi koji su (delimično ili u celosti) pokriveni subvencijama države radi popravka demografske slike, nastanjivanja nenaseljenih delova zemlje i slično. Naravno, na ovaj način ne možete kupiti trosoban stan na Vračaru, ali, postoje kandidati za koje je ovo olakšavajući put ka kupovini nekretnine u sopstvenom vlasništvu. Reč je o programima namenjenim mladim parovima sa skromnijim primanjima, kao i podeli bespovratnih sredstava majkama koje se odluče za kupovinu kuće u manjim mestima.
Zajednički kredit sa članom porodice
Ako možete, kao što smo i pomenuli u tekstu, stambeni kredit bez učešća je moguć ako imate pomoć rodbine koja će vam dozvoliti korišćenje imovine kao zamene za učešće. Iako se ovo ne odnosi na učešće, supružnici mogu udruženo aplicirati za stambeni kredit i na taj način zajednički podneti teret stambenog kredita, što će u duplo manje opteretiti njihove pojedinačne plate.
Kako je tema kupovine nekretnine putem stambenog kredita za većinu često ne najbolje objašnjen i konfuzan proces, prepoznali smo potrebu da klijentima pojasnimo svaku etapu kroz koju je potrebno proći ako planiraju da podnesu zahtev za stambeni kredit. U skladu sa tim, Kredit broker pruža svim klijentima besplatnu uslugu koja podrazumeva prikupljanje bankarskih ponuda koje odgovaraju klijentima banke i detaljno pojašnjenje svake faze koja ih sa bankom i drugim učesnicima u ovom procesu (procenitelji, notari i sl) čeka. Naši finansijski stručanjaci sa višegodišnjim iskustvom u praksi će vam pojasniti sve što vas zanima i uštedeće vam dosta vremena – u ovom procesu nećete biti sami i nećete morati da idete od banke do banke da se raspitujete i da skupljate ponude jer ćemo to mi za vas da uradimo.
Naša usluga ne podrazumeva nikakve skrivene troškove i sve što pružamo klijentima je u potpunosti besplatno. Zvuči odlično, zar ne? Javite nam se i detaljno se raspitajte o tome kako Kredit broker može da vam pomogne, a pre toga, izdvajamo i tri teksta za koja smatramo da bi bilo korisno da ih pročitate jer vam mogu pomoći ako se spremate na apliciranje za stambeni kredit:
Predugovor za stambeni kredit – šta se njime definiše
Hipoteka za stambeni kredit – sve što morate da znate!
Potrebni papiri za stambeni kredit – krenite spremni u banku
Kontaktirajte nas
Tu smo za sva vaša pitanja!
