Hipotekarni kredit – sve što treba da znate

Za sve čitaoce koji nisu sigurni u čemu je tačno razlika jer i za jedan i za drugi kredit treba imati hipoteku – evo teksta koji će na jednostavan način objasniti suštinu hipotekarnog kredita i razjasniti sve nejasnoće na ovu temu.

Šta je hipotekarni kredit?

Hipotekarni kredit spada među dugoročne bankarske kredite, a njegova osnovna karakteristika je ta da se obezbeđuje založnim pravom na nepokretnost (hipoteku). Dužnik je u obavezi da u svom vlasništvu ima adekvatnu nepokretnost koja bi mu obezbedila pravo na apliciranje za ovu vrstu kredita koji se (upravo zbog obavezne hipoteke) često poistovećuje sa stambenim kreditom.

Gde je glavna razlika između stambenog i hipotekarnog kredita?

Iako se obe vrste kredita obezbeđuju kroz hipoteku, hipotekarni kredit je nenamenski kredit, dok je stambeni namenski kredit – hipotekarni se može koristiti za investiranje, renoviranje i finansiranje različitih potreba (kupovina vikendice, garaže i sl.), dok se stambeni kredit koristi za kupovinu stana ili kuće. Stambeni kredit pored hipoteke obično ima i druga sredstva obezbeđenja naplate kredita poput hipoteke drugog reda, vinkulirane menice u korist banke, administrativna zabrana ili blanko menica, ali i u slučaju hipotekarnog kredita banka može zahtevati dodatno obezbeđenje ukoliko proceni da će nekretnina tokom godina izgubiti na vrednosti.

Kako funkcioniše hipotekarni kredit?

Baš kao i za svaku drugu vrstu kada su u pitanju krediti, i za hipotekarni kredit je važna kreditna sposobnost i činjenica da li klijent ispunjava uslove pod kojima banka odobrava hipotekarni kredit. U slučaju da banka proceni da je klijent potencijalno dobar kandidat za ovu vrstu kredita, klijent podnosi zahtev za kredit, nakon čega sledi detaljna procena vrednosti nekretnina i procena klijentove kreditne sposobnosti. 

Ako se utvrdi da je klijent adekvatan kandidat za ovu vrstu kredita, tada se kredit na željeni iznos odobrava, potpisuje se ugovor o kreditu i vrši se upis hipoteke – u katastru se u korist banke prenosi pravo vlasništva nad nekretninom. Po upisu hipoteke i overe svih potrebnih dokumenata, sledi realizacija kredita, odnosno isplaćuje se iznos (sredstva) dužniku od strane banke. Tokom trajanja kredita, dužnik isplaćuje mesečne rate i sve pripadajuće troškove kredita, a u slučaju da dođe do neizmirenja duga, banka nakon poslatih opomena i upozorenja ima pravo da kroz prinudnu prodaju nekretnine namiri svoje potraživanje.

 Ukoliko se kredit uredno izmirio, kada se isplati celokupni iznos kredita, tada sledi brisanje hipoteke. To znači da je banka u obavezi da izda brisovnu dozvolu koja će nekadašnjem dužniku služiti kao dokaz da je kreditni iznos izmiren, i to će mu omogućiti da u katastru izbriše hipoteku. 

Ono što je važno imati na umu jeste da trenutno kod nas hipotekarni krediti nisu toliko zastupljeni među bankarskim proizvodima. Stambeni krediti su u ponudi svih banaka, ali kada su u pitanju hipotekarni krediti situacija je drugačija. Za razliku od nas, kod suseda (Hrvatska, Bosna, Crna Gora) ovi krediti su često deo standardne bankarske ponude. 

Koje vrste nepokretnosti mogu biti pod hipotekom? 

Po Zakonu o hipoteci, predmet hipoteke mogu biti različite vrste nepokretnih stvari, udeli i prava na nepokretnosti. Preciznije, reč je o zemljištima (poljoprivredno, građevinsko, šume) ili građevinskim objektima – stanovima, kućama, vikendicama, garažama i drugim vrstama objekata, susvojinskim udelima u nepokretnoj stvari, delovima nepokretne stvari (u skladu sa odlukom o deobi), kao i o pravima na raspolaganje svojinom, pravima preče gradnje i sl. 

Ono što je važno jeste procenjena vrednost hipoteke. To znači da ne može svaki stan, kuća ili svaka parcela da bude predmet hipoteke, ukoliko banka utvrdi da ta nekretnina nije pogodna kao zaloga. Da bi se hipotekarni kredit realizovao, neophodno je da banka proceni da sa upisom hipoteke na određenu nepokretnost može namiriti svoje potraživanje u celosti u slučaju da dužnik ne izmiruje na vreme svoje obaveze.

Koji su uslovi za upis hipoteke?

Da bi upis hipoteke bio moguć, važno je da se ispune svi uslovi koji se tiču pravne strane i adekvatne vrednosti nekretnine koja se stavlja pod hipoteku. Ispunjenje ovih uslova poveriocu (banci) omogućava maksimalnu sigurnost u naplati potraživanja, a dužniku da iskoristi sredstva koja se odobravaju kroz hipotekarni kredit.

Formalno-pravni bonitet

Kada je reč o ovoj grupi uslova, misli se na neophodnost da sva dokumentacija koja je osnov za upis hipoteke bude uredna. Dokumentacijom se mora potvrditi da je tražilac hipotekarnog kredita vlasnik nepokretnosti, odnosno, da ima saglasnost za upis hipoteke što je neophodno u slučaju zajedničke svojine. Osim ako to nije drugačije dogovoreno, nepokretnost koja treba da posluži za hipoteku ne bi trebala biti već opterećena drugim založnim pravom. Ukoliko je to slučaj, tada nova hipoteka može da se upiše ako je vrednost preostalog dela dovoljna da se pokrije iznos novog zaduženja , a ceo proces upisa hipoteke treba da bude sproveden postupkom koji podrazumeva postojanje valjanog ugovora i sa propratnom dokumentacijom za upis hipoteke. 

Ekonomski bonitet nepokretnosti

Kao što smo maločas i naveli, vrednost hipoteke je jedna od ključnih stvari koja će opredeliti da li je moguće ili ne aplicirati za hipotekarni kredit. Procenjena tržišna vrednost nepokretnosti koja sa stavlja pod hipoteku treba da pokrije visinu kredita i sve prateće trškove i kamate (čija kamatna stopa može biti promeljiva ili fiksna) koji ulaze u krajnju cenu koštanja hipotekarnog kredita. To znači da trošna kuća u manjoj sredini koja je namenjena za rušenje ni u kom slučaju ne dolazi u obzir, a odluku o (ne)adekvatnosti nepokretnosti donosi veštak na osnovu čije procene sud donosi rešenje. 

Šta sve utiče na vrednost hipoteke?

Nadovezujući se na ključnost toga kolika je vrednost hipoteke i da li je adekvatna za traženi hipotekarni kredit, osvnućemo se i na to šta sve može uticati na procenjenu vrednost nepokretnosti koja se planira staviti pod hipoteku. 

Za početak, tu je lokacija. Neizostavno je da vrednost stana ili kuće iste kvadrature nije identična na svakoj lokaciji, pa tako postoje drastične razlike kada je reč o centru Beograda ili perifernim naseljima grada, a razlike u cenu su posebno izražene kada je reč o seoskim sredinama i gradu. Zato kuća ili plac u selu nije adekvatna kao što je to slučaj sa stanom u, primera radi, Beogradu ili sa zemljištem u istom gradu. 

Osim lokacije, na vrednost hipoteke u slučaju nekretnina utiče kvadratura i namena objekta, infrastruktura, urbanistički status, godina izgradnje kao i opšte stanje objekta. 

Ono što direktno umanjuje vrednost hipoteke jeste činjenica da li je nepokretnost opterećena ili nije. Ako postoji teret, onda je je potrebno proceniti da li ima “prostora” za dodatno opterećenje, a ono što se isto tako proverava jeste da li je nepokretnost redovno upisana u katastar i da li ima ikakve sudske sporove koji se sa njom dovode u vezu. Ako se ispostavi da nepokretnost nije uknjižena ili da je za nju vezan sudski spor to su okolnosti koje mogu zakomplikovati ceo proces ili čak onemogućiti da se u zatečenom stanju koristi ta nepokretnost za upis hipoteke. 

Šta treba sve da znate pre nego što pokrenete postupak traženja hipotekarnog kredita?

Svaka ugovorna obaveza sa bankom zahteva pažljivo razumevanje svih detalja koji su obuhvaćeni ugovorom. 

Kada su u pitanju hipotekarni krediti, kao i bilo koji drugi krediti, važni su uslovi koji određuju selekciju kandidata za kredit. Tu je kreditna sposobnost, jer adekvatna nepokretnost za hipoteku ne znači ništa ukoliko klijent koji želi da aplicira za hipotekarni kredit nije kreditno sposoban. Jako je bitno da klijent ima urednu kreditnu istoriju, da je stalno zaposlen ili da je pravno lice i da svakog meseca ostvaruje redovne i adekvatne prihode kojima se može pokriti rata za kredit. 

U slučaju da klijent u jednom trenutku tokom svoje otplate zapostavi izmirivanje obaveza, banka ima pravo da namiri svoje potraživanje u celosti kroz prinudnu prodaju nepokretnosti na koju je upisana hipoteka. Iz iznosa koji se dobije prodajom, nakon što banka uzme svoj pripadajući deo, ostatak (ukoliko postoji) se isplaćuje dužniku. 

Ono što svakako savetujemo da imate na umu jeste činjenica da se hipotekarni krediti odobravaju sa deviznom klauzulom. Kako to utiče na dužnika? Svaka promena kursa naviše znači povećanje na ime ukupnog troška kredita. 

Osim toga, ako primera radi, imate stan koji će banka prihvatiti kao hipoteku, znajte da ćete od strane banke verovatno biti upućeni na to da osigurate stan jer nepokretnost tokom godina može da se ošteti, što bi umanjilo njenu vrednost. 

Koji su uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za pravna i fizička lica? 

Kao što smo pomenuli na početku teksta, hipoketa nije sredstvo obezbeđenja plaćanja samo u slučaju hipotekarnog kredita pa ne treba mešati hipotekarni kredit sa nekim drugim vrstama kredita. 

Banke koje odobravaju hipotekarne kredite imaju jasno definisane uslove pod kojima se sprovodi odobravanje kredita ove vrste. To znači da uslovi za pravna i fizička lica nisu ista, a u nastavku navodimo koji su to najčešći uslovi za obe grupe klijenata. 

Pravna lica

U slučaju pravnih lica, neophodna je registracija u APR-u, kao i dostaviti dokumentaciju koja nedvosmisleno ukazuje na to da pravno lice ima pozitivno poslovanje. Kreditna sposobnost mora biti adekvatna traženom kreditu, a važan je i datum osnivanja firme. Banke ne odobravaju hipotekarne kredite novoosnovanim kompanijama pa treba da prođe bar godinu ili dve da bi pravno lice steklo uslov da aplicira za kredit. Osim toga, potrebno je obezbediti nepokretnost adekvatne vrednosti, a uz to imati i adekvatna sredstva obezbeđenja.

Fizička lica

Kada je reč o fizičkim licima, takođe je neophodno posedovanje nepokretnosti adekvatne vrednosti kako bi zahtev za hipotekarni kredit bio uzet u razmatranje. Osim toga, lice koje aplicira treba da ima ugovor o radu na neodređeno vreme i da ima adekvatnu kreditnu sposobnost zahvaljujući kojoj će bez problema izmirivati kreditne obaveze. Vrlo često, banke i u slučaju fizičkih lica zahtevaju određenu vrstu obezbeđenja kredita – bilo da je reč o učešću i(li) osiguranju ili nekoj drugoj vrsti obezbeđenja. 

Koji su dodatni troškovi hipotekarnog kredita?

Hipotekarni kredit sa sobom nosi izvesne troškove koji se ne odnose samo na troškove koji se vezuju za bankarske usluge neophodne za realizaciju kredita. Reč je o nakanadama za usluge procenitelja koji se angažuju po zahtevu banke (cene ove usluge variraju). Osim ovoga, postoje troškovi koji se vezuju za upis hipoteke u katastar, zatim trošak osiguranja nepokretnosti ili trošak plaćanja na ime životnog osiguranja (ostala osiguranja su opciona). 

Koje su prednosti hipotekarnog kredita?

Hipotekarni kredit može biti odličan put do željenog cilja – bilo da je to finansiranje nekog većeg ulaganja ili dolazak do novca koji je potrebno investirati u različite namene. Sloboda pri korišćenju sredstava u različite namene je svakako plus, ali uvek treba biti oprezan jer osim pozitivnih stvari postoje i one koje su ne tako poželjne. 

Koji su mogući rizici i nedostaci?

Kao i kod svake vrste kredita, i ovde je potrebno staviti računicu na papir i proceniti da li će mesečno opterećenje koje sa sobom nosi hipotekarni kredit biti preveliko za budžet dužnika iako se zadovolje svih uslovi i kredit se odobri. Nekada neplanski događaju sa sobom mogu nositi troškove na koje nismo računali kada smo potpisivali ugovor o kreditu sa bankom, pa ukoliko se ugrozi sposobnost redovnog izmirivanja rata to je ozbiljan rizik za gubitak imovine koja je stavljena pod hipoteku. 

Osim toga, postoje i drugi rizici koji su sasvim realni a radi se o visini krajnjih troškova kredita. Kretanje kamatnih stopa (fiksna kamatna stopa ili promenljiva kamatna stopa) ima svoj uticaj na krajnju cenu hipotekarnog kredita, a ukoliko se na kraju otplate ispostavi da je cena za dužnika bila previsoka – to je svakako rizik o kojem treba razmišljati na vreme, pre zaključenja ugovora o kreditu. 

Kako izabrati najbolju ponudu za hipotekarni kredit?

Za hipotekarni kredit, ali i za druge vrste kredita, važno je dobro razmotriri sve uslove i ponude koje se nude. Ovo u startu može podrazumevati nešto više angažovanja i energije ako sve radite sami, ali ako u samom startu imate profesionalnu podršku i pomoć – sve je dosta lakše. 

Nemojte biti uplašeni od bankarskih kredita, samo ih dobro razumite. 

Svako ko sam prolazi ceo proces od traženja najpovoljnijih uslova, preko obilazaka banaka pa do donošenja odluke može da se oseti nesigurno i pod stresom jer postoji strah da ipak nije odabrana najbolja opcija. Ali, kada imate nekoga uz koga ćete se osetiti sigurno i ko će olakšati baš svaku etapu – tada je sve neuporedivo lakše.

Kreditni broker svojim klijetnima nudi baš takvu pomoć. 

Nastojimo da svakog klijenta detaljno informišemo i edukujemo kako bi se sistem funkcionisanja kredita bolje razumeo. Kada nešto razumemo tada nema mesta strahu niti sumnji, a ono što je još jedna odlična vest jeste da naša usluga podrazumeva i pronalazak najpovoljnije bankarske ponude. 

Da bismo u što većoj meri pomogli čitaocima da razumeju tematiku vezanu za hipoteku, predlažemo da se pročitaju i ovi tekstovi: 

• Hipoteka – Sve što treba da znate pre nego što založite nepokretnost 
• Kredit za izgradnju kuće bez hipoteke
• Kupovina stana pod hipotekom – Kako na najbezbedniji način doći do nekretnine

Kontaktirajte svog ličnog Kreditnog brokera

Kako saradnja sa Kreditnim brokerom funckioniše i koliko to košta?

Na samom početku, klijent nam predoči svoje ideje i potrebe po pitanju kreditiranja, nakon čega mi prikupljamo bankarske ponude koje su za klijenta relevantne. To znači da klijent ne gubi vreme na odlaske u banke i na razgovore sa bankarskim službenicima, već da na dosta lakši način dolazi do aktuelnih ponuda od banaka. 

Klijent ima apsolutnu slobodu da nas pita sve što mu nije jasno, naši finansijski stručnjaci sa višegodišnjim iskustvom će na vrlo jednostavan način razjasniti sve nejasnoće i detaljno će objasniti svaku fazu koja u procesu sledi. Iz iskustva garantujemo da se klijenti osećaju dosta opuštenije i rasterećenije kada znaju šta se od njih očekuje, kakav je tok celog procesa i na šta treba da obrate pažnju. Osim toga, veoma puno znači i činjenica da u svakom trenutku možete nekog profesionalnog i pouzdanog da pitate za savet. 

Ono što je za klijente još jedna olakšavajuća okolnost jeste to da su usluge Kreditnog brokera u potpunosti besplatne. 

Dakle, ne postoje ni skriveni troškovi, a isto tako ni uslovaljavanje po pitanju odabira banke u kojoj će klijent podneti zahtev.  

Zato, ako su vam potrebne stručne konsultacije i podrška na putu do odobrenog kredita – nemojte se ustručavati da nas kontaktirate.