Brisanje hipoteke nakon otplate kredita – kako da vaša nepokretnost bude potpuno vaša

Da bi nekretnina ponovo bila oslobođena tereta, brisanje hipoteke nakon otplate kredita je korak koji ne sme biti preskočen. Ništa se ne dešava automatski i korisno je biti dobro upućen i u to kako izgleda ovaj krajnji korak kojim se završava jedna dugoročna kreditna obaveza.

Kako bismo dali svoj doprinos u što boljem razumevanju celog procesa, ovaj blog pojašnjava kako izgleda brisanje hipoteke nakon otplate zajma, ko pokreće taj postupak i šta sve može da se dogodi do trenutka  dok se nekretnina ponovo (i zvanično) ne vrati u vlasništvo nekadašanjeg dužnika.

Šta se podrazumeva pod brisanjem hipoteke? 

Kada se stambeni kredit u potpunosti otplati, da li hipoteka i dalje stoji upisana? Da, i to sve dok se ne okonča postupak brisanja hipoteke.

Brisanje hipoteke podrazumeva da se iz katastarske evidencije uklanja hipoteka koja je banci služila kao obezbeđenje stambenog kredita. Osnovni uslov za uklanjanje jeste namirenje potraživanja banke u celosti, a na ovaj način se i pravno potvrđuje da je dug po kreditu isplaćen.

Brisanje hipoteke nakon otplate celokupnog duga se ne vrši automatski i zbog toga je važno znati da je neophodna i ta akcija kako bi nepokretnost ponovo bila bez tereta. 

Zašto i u kojim slučajevima se radi brisanje hipoteke?

U nastavku sledi opis svih slučajeva koji su razlog za brisanje hipoteke.

Kredit je isplaćen

Ovo je najčešći razlog.

Brisanje hipoteke nakon otplate kredita je neophodno kako bi i u katastarskoj evidenciji bilo zavedeno da je dužnik u celosti izmirio svoju obavezu prema banci. Ako je banka naplatila svoje potraživanje po stambenom kreditu, a to nije evidentirano kroz katastar – sa pravne strane, dug i dalje postoji. Da bi izmirenje duga i formalno bilo zavedeno, vlasnik opterećene nepokretnosti prilaže dokaze o isplati zajma. Na osnovu potvrde od banke da je dug u celosti izmiren, katastrarska služba vrši izmenu u svojoj evidenciji i tada se skida teret sa nepokretnosti koja je bila založena. 

Refinasiranje ili restrukturiranje duga

Kada su u pitanju stambeni krediti, isti je moguće refinansirati ukoliko klijenti imaju jasnu korist od refinansiranja i ako ispunjavaju uslove banke. Isto važi i za restrukturiranje kredita.

U oba slučaja, često se uslovi nastanka isplate kredita (u izvesnoj meri) menjaju, pa se nekada menja i vrsta obezbeđenja kredita. U skladu sa tim, provobitna hipoteka se briše i upisuje se nova, koja odgovara novom kreditu. Iako se kroz refinansiranje obrađuje staro dugovanje dužnika, kada se refinansira stambeni kredit, to se posmatra kao novo zaduženje, tj. novi kredit, bez obzira na to da li se kredit refinansira u istoj ili drugoj banci.  

Dogovor poverica i dužnika 

Skidanje tereta sa nepokretnosti može biti i na osnovu dogovora između dužnika i banke. Jedan od razloga za brisanje hipoteke po ovom osnovu jeste i finansijska nemogućnost dužnika da nastavi da izvršava svoje obaveze. Obično se u tom slučaju, na inicijativu korisnika kredita, pokreće dogovor sa bankom o drugim rešenjima koja će biti prilagođena trenutnom finansijskom stanju dužnika.

Amortizacija hipoteke

Ovo je još jedan od slučajeva u kojima je zakonom moguće brisanje hipoteke. Zakon o hipoteci definisao je da hipoteka može prestati “i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija”.

Koji su uslovi za pokretanje amortizacije? 

Da bi sud doneo odluku o amortizaciji, neophodno je da budu ispunjeni sledeći uslovi:

• Da je u pitanju stara hipoteka, tj. da je prošlo više od dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja.
• Da je banka koja je upisala hipoteku prestala da postoji i da ne postoji niko ko bi u njeno ime nastavio poslovanje.
• Da za to vreme banka nije zahtevala isplatu niti je primila isplatu ni glavnice ni kamate. 

Ko može pokrenuti postupak za amortizaciju hipoteke?

Postupak za amortizaciju hipoteke pokreće vlasnik nepokretnosti na kojoj je upisana hipoteka. 

Osim vlasnika, pravo na poketanje ovog postupka imaju i suvlasnici, kao i vlasnici zajedničke svojine, pod uslovom da postoji osnov za brisanje hipoteke kroz pokretanje amortizacije.

Kako, kome i na koji način se podnosi zahtev za amortizacija hipoteke?

Vlasnik nekretnine katastarskoj službi dostavlja popunjen zahtev za provođenje promene u katastru nepokretnosti. Ovo je dokument koji sadrži podatke o podnosiocu zahteva i predmetu zahteva, a koji dodatno uključuje i priloge (dokaze o uplatatama taksi, potrebna dokumentacija i sl.). Zahtev se može proslediti lično ili putem online portala e-Šaltera koji mogu koristiti svi građani koj poseduju elektronski potpis. 

Ostali razlozi za brisanje hipoteke

Osim već pomenutih razloga koji pokreću postupak brisanja hipoteke, u praksi je moguće da se dogode i druge situacije koje se mogu odnositi na pravosnažnu odluku suda kojom se ugovor o hipoteci proglašava ništavan, ili može doći do propasti nepokretnosti u celosti. Isto tako, do prestanka hipoteke može doći i na osnovu odluke nadleženog organa o zadovoljenju opšteg interesa brisanjem hipoteke.

Ko može podneti zahtev za brisanje hipoteke?

Vlasnik

U najvećem broju slučajeva, zahtev za brisanje hipoteke nakon otplate kredita podnosi vlasnik nepokretnosti na koju je upisana hipoteka. Tom prilikom, podnose se dokumenta koja dokazuju njegovo vlasništvo i prilažu se dokazi da su se stekli uslovi za brisanje hipoteke.

Suvlasnik 

Osim vlasnika, suvlasnici isto imaju pravo na pokretanje postupka za brisanje hipoteke. Ono što je u ovom slučaju specifično jeste to što suvlasnici mogu zahtevati brisanje hipokete samo sa svog dela, a ne brisanje hipoteke u celosti. Zbog toga, obično se brisanje hipoteke nakon otplate zajma pokreće usaglašenim dogovorom svih suvlasnika.

Zajedničar

Zajedničari su vlasnici zajedničke imovine (najčešći primer zajedničara su supružnici). Pored vlasnika i suvlasnika imovine, i zajedničar ima pravo na pokretanje postupka brisanja hipoteke. Kako bi to u praksi bilo i izvodljivo, zajedničar je u obavezi da dokaže status svoje svojine i da ima saglasnost drugog zajedničara.

Ko su glavni akteri u postupku brisanja hipoteke?

Dužnik (vlasnik nepokretnosti) 

Prvi subject je dužnik i od njega potiče inicijativa za brisanje hipoteke nakon otplate kredita. Da bi bio u prilici da uspešno prosledi zahtev katastarskoj službi, dužnik je u obavezi da dostavi i dokaz da su se stekli uslovi za brisanje hipoteke.

Poverilac (banka ili finansijska institucija)

U slučaju kada su u pitanju stambeni krediti gde se potraživanje obezbeđuje hipotekom, banka je nezaobilazna u postupku brisanja hipoteke. Razlog za to je što je za brisanje hipoteke nakon otplate kredita banka ta koja izdaje brisovnu dozvolu, što je saglasnost za brisanje hipoteke jer su potraživanja banke u potpunosti naplaćena. Brisovnom dozvolom se katastarskoj službi daje zeleno svetlo da izvrši skidanje tereta sa nepokretnosti koja je do tog trenutka služila kao sredstvo obezbeđenja kredita. 

Javni beležnik (notar) 

Kako bi katastarska služba bila sigurna u pravnu ispravnost dokumenata koji joj se podnose, dokumentaciju treba da overi javni beležnik, tj. notar. Na ovaj način se potvrđuje autentičnost svakog dokumenta i nije moguće završiti ceo proces bez overenih dokumenata. 

Katastar (Republički geodetski zavod)

Katastar je sedište svih izmena – u njemu se vrši upis i brisanje hipoteke i tu se vode sve beleške o vlasničkoj strukturi i druge promene vezane za nepokretnosti. Na zahtev vlasnika nepokretnosti, katastarska služba vrši brisanje hipoteke u katastru ukoliko su joj za tu radnju dostavljena sva potrebna dokumenta i ukoliko postoji osnov za evidentiranje te promene.

Kako se odvija proces brisanja hipoteke?

Kada smo detaljnije objasnili sve aktere u procesu brisanja hipoteke, pojašnjavamo i kako, kroz etape, izgleda proces brisanja hipoteke. 

Prikupljanje neophodne dokumentacije

Do sada smo istakli važnost dokumentacije i njene kompletnosti u svakom smislu – od prikupljanja svakog dokumenta, do tačnog popunjavanja i overe. Kada se prikupi sve što je neophodno za brisanje hipoteke nakon otplate kredita, tada se dokumentacija prosleđuje katastarskoj službi koja vrši proveru svih detalja i postupa dalje po ustaljenom protokolu.

Šta će vam sve biti potrebno?

• Dokaz o izmirenom dugu.
• Dokaz o uplati potrebnih taksa.
• Lična karta ili punomoćje.
• Brisovna dozvola.
• Zahtev za brisanje hipoteke. 

O zahtevu i brisovnoj dozvoli ćemo malo detaljnije u nastavku teksta.

Predavanje dokumentacije službi za katastar

Ono bez čega nije moguće otpočeti ni završiti ceo postupak jeste podnošenje zahteva i brisovne dozvole. 

Zahtev za brisanje upisa hipoteke

Reč je o dokumentu koji se službeno zove Zahtev za provođenje promene u katastru nepokretnosti. On se koristi za upis i ispis hipoteke i za beleženje svih promena vezanih za nepokretnost. Podnosilac ovog zahteva je vlasnik nekretnine (ili suvlasnik ili zajedničar) koji pokreće brisanje hipoteke nakon otplate kredita. Podsećamo, sa nepokretnosti se neće automatski skinuti hipoteka nakon što korisnik kredita isplati poslednju ratu – potrebno je prikupiti dokumentaciju koja potrvđuje da je dugovanje prema banci u celosti izmireno i na osnovu toga katastarska služba zavodi izmene u svojoj evidenciji. 

Brisovna dozvola

Brisovna dozvola je dokument kojim poverilac (banka) daje saglasnost da se iz katastarske evidencije izbriše hipoteka. Podjednako je važna kao i zahtev kojim se pokreće ispis hipoteke, jer bez brisovne dozvole, baš kao i bez zahteva, nije moguće ni započeti procedure. 

Brisovna dozvola je potvrda da su sva potraživanja banke na ime stambenog kredita naplaćena i da korisnik kredita izmirio sve svoje obaveze u celosti. Tek kada katastarska služba primi brisovnu dozvolu, ona može da izvrši izmene u svojoj evidenciji i da i zvanično izbriše hipoteku sa nepokretnosti. 

Po pitanju sadržine, u brisovnoj dozvoli se navode detaljni podaci o nepokretnosti sa koje se briše založno pravo (tačna lokacija, površina, broj katastarske parcele i broj pod kojim je nekretnina upisana u List nepokretnosti. Pored toga, tu se nalaze i podaci o dužniku i o iznosu njegovog nekadašnjeg dugovanja. Navodi se poverilac i njegova dozvola da se briše založno pravo na navedenoj nepokretnosti. Ovako sačinjena brisovna dozvola se overava kod javnog beležnika i 

Koji su troškovi za brisanje hipoteke?

Brisanje hipoteke nakon otplate kredita zakonom podrazumeva i plaćanje dve takse – plaća se taksa za zahtev i za brisanje hipoteke. U Zakonu o republičkim administrativnim taksama, navodi se da je visina takse za brisanje upisa hipoteke 4.290 dinara, dok se taksa za zahtev plaća oko trista dinara.

Koliko traje brisanje hipoteke?

Što se tiče trajanja celog procesa, nažalost, nismo u prilici da pružimo precizan odgovor jer to zavisi od dinamike rada katastra odnosno katastarske službe. U slučaju da je služba u većoj opterećenosti tada se ovaj postupak može malo odužiti, a isto se može desiti ukoliko u konkretnom slučaju postoje izvesne komplikacije ili nejasnoće. U svakom slučaju, možete očekivati da brisanje hipoteke nakon otplate kredita potraje nekoliko nedelja, ali opet napominjemo – krajnji rok može da varira ukoliko nastupe izvesna kašnjena u rešavanju predmeta.

Koje su moguće komplikacije i kako ih rešiti?

Nepotpuna dokumentacija

Često se trajanje celog procesa može odužiti ukoliko vlasnik nekretnine ne priloži svu potrebnu dokumentaciju. Tada ga katastarska služba upućuje na kompletiranje dokumentacije, a ukoliko biste da uštedite vreme i energiju, predlog je da se dobro informišete o tome šta vam je potrebno za brisanje hipoteke. 

Ako ste zaboravni, napravite spisak i pribavljajte jedan po jedan papir. Verujemo da će vam spisak potrebne dokumentacije koji smo naveli u tekstu biti od pomoći.

Pogrešni podaci u katastru

Iako evidencija unutar katastra važi za tačnu, može se desiti da se i tu pojavi greška. Pogrešni podaci u katastru zahtevaju što hitniju ispravku, a ceo ovaj postupak od vlasnika može zahtevati i pribavljanje dodatnih dokumenata kojima bi se potvrdilo stvarno stanje. 

Ova situacija može da utiče na to da se procedura brisanja hipoteke oduži, ali ćete bar rešiti i nepravilnosti u okviru katastra odnosno njegove evidencije.

 Previd oko pokretanja procedura

Može biti problem ukoliko korisnik stambenog kredita nije upoznat sa informacijom da se hipoteka neće automatski izbrisati sa uplatom njegove poslednje rate. Ako se ne pokrene postupak brisanja, hipoteka će i dalje da stoji upisana u katastru, bez obzira što su sve obaveze izmirene, i zato je važno da pri zaključenju stambenog kredita budete upućeni baš u sve detalje kako biste znali šta su sve vaše obaveze. 

Izostanak želje hipotekarnog poverioca da izda brisovnu izjavu

U praksi se ovo retko dešava ukoliko je, od strane korisnika kredita, sve iz ugovora ispoštovano. U slučaju da nije, i da postoje neka dugovanja koja je potrebno izdati, banka neće izdati brisovnu dozvolu. Međutim, osim banke poverioc može biti i neka druga finansijska insitucija i ako se utvrdi da je tada namera da se zloupotrebi situacija, vlasnik nekretnine imao pravo da pravdu potraži na sudu. 

Angažovanje advokata bi bila najmudrija opcija, jer će advokat (u skladu sa složenošću situacije) znati da preporuči adekvatne korake.

Kašnjenje u rešavanju predmeta u katastru

Već smo pominjali mogućnost da ovaj proces potraje zbog zastoja u rešavanju predmeta. Nažalost, to se dešava, ali to ne znači da će baš svaki predmet zahtevati duže vreme za obradu. 

Ukoliko, ipak, baš budete te sreće da se brisanje hipoteke oduži i potraje duže od mesec dana, uvek se možete informisati o fazi u kojoj se predmet nalazi. To je način da dobijete informaciju više ili bar neko objašnjene zbog čega se ceo proces odužio.

Zaključak

Brisanje hipoteke nakon otplate kredita nije zahtevan postupak i od vlasnika ne traži veliki napor, samo spoznaju da je potrebno napraviti prvi korak i pokrenuti postupak brisanja. Informisanost je ta koja u ovom slučaju igra veliku ulogu i zahvaljujući kojoj će nekadašnji korisnici stambenog kredita znati da njihova nepokretnost neće automatski promeniti vlasništvo. Zato, odmah po isplati poslednje rate kredita, predlažemo da posetite banku i da utvrdite da ste izmirili sve svoje obaveze, da tom prilikom tražite sve što vam treba za katastar i da budete sigurni da imate sve što vam je potrebno kako biste i formalno bili zavedeni kao vlasnik svoje imovine.

Nadamo se da je svakom čitaocu ovaj tekst pomogao u boljem razumevaju mehanizma vezanog za skidanje hipoteke. U nastavku ćemo vam predložiti tri bloga koja možete pročitati, a koji se bave tematikama koje su usko povezane sa kreditiranjem od strane banke:

• Kako uraditi proveru Kreditnog biroa online?
• Kredit za refinansiranje
• Uslovi za lizing – Šta je potrebno fizičkim, a šta pravnim licima?

Kontaktirajte svog ličnog Kreditnog brokera

Ako vas je tematika brisanja hipoteke zainteresovala, velika je verovatnoća da ste već bili korisnik stambenog kredita. U tom slučaju, možda ste imali izvesnih poteškoća, možda ste bili pod stresom i u neizvesnosti kako će ceo postupak da izgleda i sasvim je izvesno da vam je to uzelo dosta vremena i energije. 

Međutim, od sada, svako naredno apliciranje za bilo koju vrstu kredita ne mora da bude ni stresno ni zamorno. Evo o čemu je reč kada su u pitanju krediti. 

Kreditni broker ima svoje finansijske savetnike koji pomažu svakom našem klijentu da na što lakši način pređe put od izbora bankarske ponude do potpisivanja ugovora o kreditu. Naše usluge podrazumevaju da umesto klijenata pribavljamo aktuelne bankarske ponude i da edukujemo klijente koja prava imaju i koji je proces ispred njih – putem naše usluge upoznajemo ih sa svakom etapom, pojašnjavamo šta ih sve čeka, koje su njihove obaveze i prava. 

Na ovaj način, klijenti ostvaruju višestruke prednosti:

• Ne moraju da gube vreme u potrazi za različitim bankarskim ponudama i na obilaske banaka i ne čekaju u redovima za razgovore sa bankarskim službenicima.
• Detaljno su upoznati sa onim što podrazumeva proces koji ih čeka.
• U svakom trenutku mogu da nam se jave za bilo kakvo pitanje, sugestiju ili savet.
• Usluga se odnosi na svaku vrstu kredita.
• Za uslugu ne plaćaju baš ništa – sve je besplatno i bez skrivenih troškova.  
• Usluga je neuslovljavajuća i to znači da ne primoravamo klijente da izaberu određenu banku. Naša preporuka se bazira na dobro objašnjenim činjenicama, a klijent je taj koji sam odlučuje u kojoj banci će predati zahtev za kredit.

Sada kada znate kako možemo da pomognemo, ostaje samo da nas kontaktirate ukoliko planirate da u budućnosti aplicirate za bilo koju vrstu kredita ili nas možete preporučiti ukoliko smatrate da možemo pomoći nekome ko vam je blizak.