Ugovor o poklonu nepokretnosti

Ako želite da znate šta tačno podrazumeva Ugovor o poklonu nepokretnosti – velika je verovatnoća da ćete na poklon dati ili dobiti neku nepokretnost. U tom slučaju, ako imate interesovanje na ovu temu, napisali smo tekst koji će na jasan i jednostavan način objasniti o kakvoj vrsti ugovora je reč, šta on podrazumeva, da li on podrazumeva plaćanje nekog poreza i slično.

Od odgovora na sva pitanja koja imate deli vas oko desetak minuta čitanja pa ćemo krenuti od početka, tačnije od toga šta podrazumeva ova vrsta ugovornog odnosa.

Šta je Ugovor o poklonu nepokretnosti?

Ugovor o poklonu nepokretnosti je vrsta ugovora putem koje se definiše i izvršava prenos vlasništva nekretnine. U ovom odnosu postoje dve strane – poklonodavac koji kao poklon daje nekretninu i poklonoprimac koji prima poklon, odnosno, nepokretnost u svoje vlasništvo. 

Ono što treba imati znati jeste da je za ovu vrstu ugovora karakteristično postojanje slobodne volje poklonodavca da daruje nepokretnost i to bez očekivanja bilo kakve činidbe od strane primaoca poklona. Dakle, da bi se ceo odnos ovim ugovorom uspešno realizovao, potrebno je da poklonodavac ima iskrenu nameru da pokloni, a poklonoprimac da primi taj poklon.

Naglasićemo da Ugovor o poklonu nepokretnosti ne treba mešati s drugim vrstama ugovora, kao što su oni o ustupanju imovine za života ili doživotnom izdržavanju. U slučaju ustupanja imovine, ona se deli isključivo među naslednicima, dok ugovor o doživotnom izdržavanju podrazumeva prenos vlasništva na davaoca izdržavanja nakon smrti izdržavanog lica. Oba ova navedena ugovora imaju naslednu prirodu, dok Ugovor o poklonu kojim se poklanja nekretnina ne sadrži obavezujuće klauzule i nije vezan za nasleđivanje. U ovom slučaju, ono što se daje na poklon je čin dobre volje, bez daljih obaveza.

Šta sve može biti predmet ugovora o poklonu nepokretnosti? 

Predmet ugovora o poklonu nepokretnosti može biti bilo koja nepokretnost koja je u vlasništvu poklonodavca. To mogu biti:

• Stanovi – jednosobni, dvosobni, ili veći stambeni prostori.
• Kuće – samostalne ili dvojne kuće ili vikendice.
• Građevinsko zemljište – zemljište koje se koristi za izgradnju objekata.
• Poljoprivredno i šumsko zemljište – parcele koje se koriste za poljoprivrednu proizvodnju, kao i parcele na kojima su šumski zasadi.
• Zemljište sa zgradama i drugim objektima – kombinacija zemljišta i objekata kao što su poslovni prostori, magazini, ili druge građevine koje se poklanjanju zajedno sa pripadajućom parcelom na kojoj su izgrađene.

Kada je reč o tome šta sve Ugovor o poklonu nepokretnosti treba da sadrži, znajte da se radi o dokumentu vrlo jednostavne forme – navode se lični podaci obe ugovorne strane, objašnjava se šta je predmet ugovora i opisuju se (eventualne) obaveze koje poklonoprimac i poklonodavac imaju. Kao i svaka vrsta ugovora, i Ugovor o poklonu nepokretnosti može da sadrži određenje smernice i odredbe koje su posebno važne za poklonodavca i poklonoprimca.

Dakle, ugovor počinje sa članom u kome se navode podaci ugovornih strana – ime i prezime, adresa stanovanja, broj lične karte i JMBG. Potom se opisuje nekpokretnost koja se kao poklon daje poklonoprimcu i to je deo ugovora koji se odnosi na predmet ugovora. Ovde se navodi forma nekretnine (da li je reč o stanu, kući, zemljištu, garaži i sl.) i njeni podaci po pitanju kvadrature i broja pod kojim je nepokretnost zavedena u katastru. 

Sledeći deo ugovora navodi da poklonodavac poklanja nepokretnost bez ikakve naknade ili tereta, a isto tako daje i saglasnost sa kojom pokoloprimac može da u Katastru nepokretnosti upiše pravo svojine nad primljenim poklonom (clausula intabulandi). Više o ovom vidu saglasnosti bez koje u katastru nije moguća promena vlasništva nad nepokretnošću možete pročitati u jednom od naših blogova koji se zove Clausula intabulandi – Šta je i čemu služi?.

Ono što je važno napomenuti jeste da je prihvatanje poklona od strane poklonoprimca neizostavan deo svakog ugovora o poklonu nepokretnosti. Ovo znači da ugovor mora da sadrži izjavu poklonoprimca u kojoj se jasno navodi da on prihvata da mu se pokloni nepokretnost koja je predmet tog ugovora. Osim toga, dalji sadržaj ugovora definiše sve što je u vezi troškova i eventualnog poreza na promet, a u praksi, te troškove najčešće snosi primalac poklona. Pored toga, kao što smo i naveli, ugovorom mogu biti definisane i neke druge okolnosti koje su važne za oba ugovorna sujbekta, tako da ako ste u ulozi poklonodavca ili poklonoprimca i dvoumite se oko neke klauzule koju biste hteli da navedete u ugovoru – znajte da imate pravo da to uvrstite u sadržaj ugovora.

Ugovor o poklonu nepokretnosti završava se sa navođenjem informacije o broju primeraka u koliko je ugovor sačinjen i sa informacijom koliko primeraka pripada poklonadavcu, koliko poklonoprimcu, a koliko sudu. Za kraj, ugovorni subjekti potpisuju dokument koji se završava navodima o datumu i mestu sastavljanja ugovora, a potpisima oba ugovorna subjekta daju svoju saglasnost na sve što je ugovorom navedeno.

Ko su ugovorne strane i kakve su njihove obaveze?

U ugovoru kojim se definiše poklanjanje nekretnine ceo proces se odvija između lica koja nepokretnost poklanja i onog lica koje prima poklon. Bez obzira na ulogu, evo kratkog osvrtna na to šta su obaveze za oba ugovorna subjekta.

Obaveze poklonodavca

Poklonodavac je lice koje, po zakonu, mora da bude poslovno sposobno lice. U ovom odnosu, poklonodavac je u obavezi da snosi posledice eventualne štete koju njegov poklon prouzrokuje poklonoprimcu. Njegova osnovna obaveza jeste da prenese pravo vlasništva nad nepokretnošću kako bi promena vlasništva protekla bez ikakvih problema.

Obaveze poklonoprimca

Poklonoprimac je dužan da nakon preuzimanja nekretnine i upisa prava svojine, redovno nastavi plaćanje poreza za nepokretnost i svih drugih pripadajućih troškova koje pravo vlasništva podrazumeva

U zavisnosti od specifičnih dogovora ugovora, poklonoprimac može imati i druge obaveze koje su u Ugovoru o poklonu nepokretnosti navedene i definisane.

Koji su porezi i dažbine na ugovor o poklonu nepokretnosti?

Porez na prenos apsolutnih prava

U slučaju kada je reč o Ugovoru o poklonu kojim se poklanja nekretnina, ova vrsta poreza se plaća kada poklonoprimac dobije nepokretnost na poklon. Visina njegove poreske obaveze zavisi od tržišne vrednosti nekretnine ali i od srodstva (odnosa) koje ima sa poklonodavcem. Naime, zakon utvrđuje da se porez na prenos apsolutnih prava tarifira različito, a osnova te razlike jeste upravo veza koju imaju ugovorne strane. Otuda, ako je primalac poklona iz prvog naslednog reda koji čine supružnik ili deca, tada je on oslobođen plaćanja ove vrste poreza. Drugi nasledni red (roditelji, braća i sestre) plaćaju porez na prenos apsolutnih prava, a on se tarifira tako što se stopa poreza od 1,5% primenjuje na tržišnu vrednost nekretnine, dok članovi koji pripadaju trećem naslednom redu i ostala lica koja nisu u srodstvu oporezuju sa stopom čija je visina 2,5%.

Porez na poklon

Porez na poklon regulisan je Zakonom o porezima na imovinu, a osim ove vrste poreza, ovaj zakon reguliše i porez na prenos apsolutnih prava, kao i porez na imovinu. 

Po njemu, poreske stope su jednake kao i kod poreza na prenos apsolutnih prava. Dakle, prvi nasledni red je oslobođen plaćanja poreza, za drugi nasledni red se porez obračunava po stopi 1,5% dok je u trećem naslednom redu i kod lica koja nisu srodnici obaveza za obračun poreza po stopi 2,5% od tržišne vrednosti nekretnine.

Kako se određuje visina poreza na poklon nepokretnosti?

Na visinu poreza na poklon nepokretnosti utiču dve stvari: vrednost nepokretnosti i odnos koji postoji između poklonodavca i poklonoprimca.

Osnovica za izračunavanje poreza jeste tržišna vrednost nepokretnosti, koja se utvrđuje prema tržišnim uslovima, odnosno, putem procene koju vrši nadležni organ. Dakle, reč je stručnoj proceni vrednosti koja se utvrđuje na nepristrasan način, a što se tiče poreskih stopa koje se primenjuju one zavise od toga da li su ugovorne strane u srodstvu ili nisu. Srodnici iz drugog naslednog reda plaćaju porez po stopi 1,5%, a iz trećeg naslednog reda 2,5%. Ako nije reč o srodniku, takav primalac poklona je u obavezi da plati porez po stopi u visini 2,5% od vrednosti nepokretnosti koju je primio u poklon. 

Važno je napomenuti da poklonoprimac ima obavezu da prijavi poklon pre nadležnim organima jer se porez plaća na osnovu prijave. Osim toga, primalac poklona tu obavezu plaća u roku koji je za to zakonom propisan. 

Pod kojim uslovima se ne plaćaju porezi na ugovor? 

Supružnici i deca su oslobođeni plaćanja ove vrste poreza. Dakle, ako Ugovorom o poklonu nepokretnosti jedan supružnik drugom pokloni kuću, tada je supružnik koji je primio poklon izuzet od obaveze da plati porez. Pomenuli smo da naslednici drugog naslednog reda (roditelji, braća i sestre) plaćaju porez, međutim, postoji izuzetak u tom pravilu. Reč je o situaciji kada se dokaže da su poklonodavac i njegovi srodnici drugog naslednog reda živeli zajedno u istom domaćinstvu godinu dana pre prijema poklona. 

Kada postoji osnov za raskidanje Ugovora o poklonu i kakva je procedura?

Kada kažemo da je osnova svakog Ugovora o poklonu nepokretnosti dobra volja obe strane, to ne znači da nije moguće da se takva vrsta ugovora raskine ili poništi. 

Koja je razlika između raskida i poništenja ugovora? Ugovor kojim se poklanja nekretnina se poništava kada se dođe do saznanja da on nije sačinjen iz poštenih namera i na način koji je ispravan. U slučajevima kada se teži obmanama ili kada je ugovor sačinjen pod prisilom ili u zabludi, sasvim je opravdano isti poništiti. Pored poništenja, imamo i raskid ugovora. Do raskida dovode situacije koje su po zakonu opravdavajuće, a reč je o izrazito iskazanom nezahvalnom ponašanju poklonoprimca, o ekstremnom osiromašenju poklonodavca, povredi prava trećih lica ili u slučaju razvoda braka. 

Koji su dodatni saveti prilikom sklapanja Ugovora o poklonu nepokretnosti?

Bez obzira da li se radi o poklonodavcu ili poklonoprimcu, evo tri saveta koja mogu pomoći da ceo proces prođe lakše, jednostavnije i bez ikakvih problema.

Provera pravnog stanja nepokretnosti

Pre potpisivanja Ugovora o poklonu nepokretnosti, savetujemo da se proveri status nepokretnosti u Katastru i da se utvrdi da li nepokretnost ima ubeležene terete poput hipoteke. Osim hipoteke, treba proveriti i da li na nju još neko polaže prave osim osobe koja je izrazila želju da tu nepokretnost pokloni i da li je ta nepokretnost predmet nekog sudskog spora. Pored ovih provera sledi utvrđivanje da li je nekretnina legalizovana, kako biste bili sigurni da će prenos vlasništva i sva procedura oko toga imati sve potrebne uslove za nespetano sprovođenje.

Angažovanje pravnog savetnika

S obzirom da je sklapanje ugovora pravni posao, važno je imati adekvatnu profesionalnu pomoć. Bez obzira da li poklanjate ili primate nepokretnost kao poklon, saradnja sa advokatom je neophodna za ovaj proces. Uz advokatsku pomoć, lakše ćete sastaviti adekvatan ugovor kojim štitite svoje interese i svoja prava, znaćete šta možete da očekujete od procesa i bićete sigurni da ste, iz pravne perspektive, adekvatno zaštićeni. 

Izbegavanje nejasnoća u ugovoru

Uz advokatsku pomoć, lakše možete da sastavite ugovor koji je jasan, precizan i koji prenosi sve ono što smatrate da je važno navesti. Upravo je jasnost i preciznost osnova za valjan ugovor u kojem ne postoje nikakve dvosmislene ili zbunjujuće teze koje mogu biti protumačene na pogrešan način. Uz izbegavanje nejasnoća u ugovoru, doprinosite tome da razumevanje svega što je izneto u dokumentu bude na pravi način shvaćeno i prihvaćeno.

Nadamo se da je ovaj tekst odgovorio na pitanja koja ste imali u vezi ove teme i da je doprineo boljem razumevanju funkcionisanja svega onoga što možete očekivati ako ste jedna od ugovornih strana u Ugovoru o poklonu nepokretnosti. 

Ako je vaš odgovor potvran, pozvaćemo vas da detaljnije istražite našu blog sekciju jer se tamo nalazi dosta tekstova koji su obradili temu kredita i svega onoga što je korisno znati ako želite da se poslujete sa bankom. 

Primera radi, ako želite da aplicirate za gotovinski kredit, možda vas zanima šta znači zabrana Kreditnog biroa ili se interesuje oko toga koliko se čeka na odobrenje kredita. U svakom slučaju, imate priliku da sarađujete sa bankama na način koji ne podrazumeva zbunjenost i obavezan stres, tako što ćete uz sebe imati stručnu pomoć finansijskih stručnjaka iz Kreditnog brokera. Kredit broker za svoje klijente nudi usluge informisanja i prikupljanja neophodne dokumentacije u vezi bankarskih ponuda koje su aktuelne i koje u najvećoj meri odgovaraju potrebama klijenata. Klijentu se na taj način štedi vreme i ima priliku da otvoreno pita za sve nejasnoće koje ga muče u postupku vezanom za odobravanje bilo koje vrste bankarskog kredita. Odluku o konačnom odabiru bankarske ponude klijent sam donosi, a ono zbog čega je naša usluga naročito zanimljiva jeste činjenica da je besplatna i da ne postoje nikakvi skriveni troškovi niti bilo kakavo uslovljavanje klijenta sa naše strane u vezi izbora banke ili odabira bankarskog proizvoda. Naše je da budemo pomoć i podrška, da detaljno pojasnimo sve nejasnoće i da damo jednostavne odgovore na svako vaše pitanje.