Ako spadate među one koji su rešili da kupe stan, onda bi vam sigurno dobro došao jedan spisak sa najvažnijim smernicama koji će vas, korak po korak, voditi do najbolje odluke po pitanju izbora i kupovine stana.
Tekst koji čitate smo zamislili baš u takvoj formi – sa pitanjima čiji će koncizni odgovori biti od koristi u selekciji koja je pred vama.
1. Priprema za kupovinu – Sa koliko novca raspolažete?
Prvi korak u ovom procesu jeste da odredite sa kolikim budžetom raspolažete.
Bez obzira na to da li je reč o kupovini stana putem kredita (što je češći slučaj) ili imate ušteđevinu koju biste investirali, važno je da znate koja je to gornja cifra koju ste spremni da platite za nekretninu.
Svi oni koji planiraju da apliciraju za stambeni kredit u obavezi su da obezbede učešće. Učešće za stan (linje obavezno i obično se obezbeđuje kroz štednju ili putem gotovinskog kredita.
Ono što ne bi bilo mudro zaboraviti jeste da kupoprodajni proces ima izvesne troškove koje ne možete preskočiti i koje je potrebno uzeti u obzir. Reč je o troškovima za notara, za procenitelja i katastar.
2. U kojem kraju želite da živite?
Odabir grada i dela grada u kojem ćete živeti je tema o kojoj treba dobro razmisliti. Kao što je važno da se na tom mestu osećate lepo i da vam je taj kraj drag, važno je i kakva je infrastruktura i da li je u blizini svih važnijih mesta koja su vam potrebna ili koja će vam biti potrebna. Primera radi, ako imate porodicu ili planirate da je osnujete, značiće vam da u blizini imate vrtić, školu, apoteku, park i druge sadržaje koji će vam svakodnevno biti potrebni.
3. Kako izabrati pravi stan?
U ovom koraku je potrebno izbalansirati želje i potrebe.
Verujemo da će dosta olakšati ako sve iz ove dve grupe kategorizujete po važnosti: nevažno, srednje važno i važno. Tada ćete lakše sagledati šta je to što novi stan može, a i ne mora da ima, a isto tako ćete znati bez čega nikako ne možete.
Evo u kojim kategorijama možete to primeniti.
Veličina, raspored i orijentacija stana
Koliko veliki stan treba da bude i koliko prostorija treba da ima? Da li je orjentisanost prostorija presudna?
Razmotrite trenutnu situaciju i planove koje imate, pa ukoliko planirate proširenje porodice računajte na to da će vam u jednom trenutku dobro doći bar jedna soba više. Proverite cene za kvadrature koje su i malo veće, kako biste utvrdili da li se cena kreće srazmerno sa površinom.
Kvalitet gradnje i materijala
Ko je investitor? Odgovor na ovo pitanje može da ulije nadu ili da izazove zabrinutost.
Ako kupujete stan u gradu u kojem već živite, tada vam je lakše da se informišete o tome kakvog su kvaliteta gradnje od pojedinih investitora, a verovatno i poznajete nekog ko vam može podeliti svoje iskustvo. Na osnovu toga lakše ćete steći procenu o kvalitetu gradnje i znaćete koje investitore da izbegavate, a koji su provereno dobri.
Dodatne pogodnosti – parking, terasa, lift
Šta je to što biste voleli da imate uz stan?
Da li vam je potrebno parking mesto ili garaža, da li želite terasu i da li vam je potreban lift u zgradi? Ovo su neka pitanja koja su dodatni delići u slagalici vašeg idealnog doma. O njima dobro razmislite i nemojte ih zanemariti.
4. Odluka: Stanovi u izgradnji ili izgrađeni stanovi
Da li ste više pristalica kupovine stanova koji su tek u izgradnji ili onih gde je izgradnja završena?
Mišljenja oko ovoga su podeljena, a svaka od ove dve kategorije ima svoje karakteristike, prednosti i mane. Odluka bi trebala da se donese bez žurbe, kako kasnije ne biste posumnjali u nju.
Da bismo vam olakšali uporedni pregled najvažnijih karakteristika novogradnje i stanova u izgradnji, napravili smo tabelu u kojoj se nalazi sve ono na šta je korisno obratiti pažnju pre kupovine.
| Završena gradnja | Stanovi u izgradnji | |
|---|---|---|
| Cena i fleksibilnost | Cene po kvadratu su više i fiksne. | Obično je cena po kvadratu povoljnija i postoji mogućnost pregovora oko cene. |
| Građevinska dozvola/uknjiženje | Stan koji je izgrađen trebalo bi da je uknjižen. Bez toga, vlasništvo stana je upitno. | Obavezno je postojanje građevinske dozvole za sigurnu kupovinu. |
| Provera investitora/vlasništva | Prodavac stana treba da ima čisto vlasništvo ili overeno punomoćje. | Proverite prethodne projekte investitora i raspitajte se o njegovoj pouzdanosti. |
| Stupanje u posed | U kraćem roku, zavisno od termina isplate. | Zavisi od tempa izgradnje i dobijanja svih potrebnih dozvola. |
| Ugovorne odredbe | Potrebno je da je sve jasno definisano i naznačeno. | Potrebno je da je sve jasno definisano i naznačeno. |
| Troškovi kupovine | Plaća se porez na prenos apsolutnih prava, troškovi notara, procenitelja i katastar. | Plaća se PDV, troškovi notara, procenitelja i katastar. |
| Glavni rizici | Rizici su niži, stan je izgrađen, a njegovo stanje je vidljivo. | Rizici su viši, poštovanje roka za useljenje i kvalitet gradnje zavisi od investitora. |
Cena i fleksibilnost
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi cene?
Stanovi koji su tek u izgradnji imaju povoljniju cenu po kvadratu, dok je cena stanova u zgradama koje su završene nešto viša. Ova razlika je u direktnoj vezi sa rizicima koji su mogući kada kupujete nekretninu kojoj gradnja još uvek traje. Međutim, ne biste trebali da zaobilazate dobre ponude samo zbog straha, jer postoji sistem provere koji vas može uveriti da je sve u redu i da gradnja od strane investitora teče po planu.
Za razliku od stanova koji se grade, stanovi koji se nalaze u završenim zgradama imaju nešto više cene po kvadratnom mestu. Ovo je opravdano iz više razloga: u prilici ste da vidite kako izgleda raspored prostorija, kakva je gradnja, sa pravne strane sve je čisto, pre možete da se uselite u stan i jednostavno – znate šta tačno možete da očekujete od stana. Obično u ovom slučaju ne postoje odstupanja po pitanju cene, dok je cena više fleksibilna u slučaju stanova koji su u fazi izgradnje.
Građevinska dozvola/uknjiženje
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi potrebnih dozvola?
Kada se zgrada gradi, za buduće vlasnike stanova je važno da znaju da li investitor ima građevinsku dozvolu i da li je izgradnja te zgrade u skladu sa urbanističkim planom. Ako se ispostavi da nedostaju pomenuti dokumenti to je svakako signal da je mudrije potražiti drugu opciju koja će uliti više poverenja u to da je ceo tok izgradnje uz poštovanje baš svih zakona izgradnje te zgrade.
Sa druge strane, kod stanova gde je gradnja završena proverava se uknjiženje, jer je to jedini dokaz da je nekretnina evidentirana u katastru i da je sve pravno legalno.
Provera investirora/vlasništva
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi provere investitora ili prodavca?
Obično se lako dođe do podataka o tome da li je investitor pouzdan, da li često gradi po gradu, na kojim zgradama je radio i kakav mu je kvalitet gradnje. Ako se odlučite za pouzdanog investitora koji je duže vreme prisutan na tržištu i za kojeg se ne vežu nikakve afere, verovatno ćete biti sigurniji po pitanju poverenja da će zgrada koja se gradi biti završena po planu i u roku koji je predviđen.
Kada je reč o kupovini stana u zgradi gde je gradnja završena, ono na šta je važno obratiiti pažnju jeste provera vlasništva koje prodavac ima. Ono što je znak za uzbunu jeste činjenica da vlasništvo nije 100% čisto ili da suvlasnici nisu dali punomoćje za prodaju. Osim toga, treba proveriti da li nekretnina ima terete bilo kakve vrste i ako ima, potrebno je biti upoznat sa vrstom opterećenja i uzrokom nastanka.
Stupanje u posed
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi stupanja u posed nekretnine koja se kupuje?
Bez obzira da li kupac planira kupovinu stana za gotovinu ili putem stambenog kredita, pravilo je da se isplata izvrši pa tek onda kupac može da se useli. Međutim, sistem isplate je nešto drugačiji za stanove u izgradnji i za one gde je gradnja završena.
U prvom slučaju, isplata se obavlja u etapama i obično je vezana za fazu u kojoj se izgradnja nalazi. Otuda, čest je slučaj da kupci zadnju ratu isplaćuju onda kada investitor prođe sve kontrole i dobije upotrebnu dozvolu. Nakon ovoga, sledeće što sledi jeste useljenje kupca. Sa druge strane, kupac stana koji je već izgrađen može dosta brže da se useli u svoj novi dom. Ovo je vezano isključivo za dogovor koji kupac i prodavac nekretnine imaju, a kako bi obe strane bile zaštićene od promene planova, potrebno je sve dobro isplanirati i staviti u ugovor.
Ugovorne odredbe
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi ugovora?
Bez obzira da li je izgradnja završena ili nije, znajte da ugovor postoji kako bi zaštitio interese obe strane u kupoprodajnom postupku. Važno je da dobro razumete šta je navedeno u ugovoru i da obratite pažnju na njegovu preciznost i sve što se kroz ugovor definiše. Važno je da je opis stana precizan, da su rokovi završetka radova definisani, a da su naknade u slučaju kašnjenja jasno istaknute.
Ako postoji bilo šta što trenutnom sadržinom ugovora nije obuhvaćeno, pitajte da se i to uvrsti i budite sigurni da ste baš svaku klauzulu dobro razumeli. U slučaju da niste sigurni šta je to što je važno da se nađe u ugovoru kako bi vaši interesi u potpunosti bili zaštićeni – konuslutujte se sa pravnikom.
Troškovi kupovine
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi troškova kupovine?
Kod stana koji je prvi put na tržištu kupac ima obavezu da plati PDV (10%), a kod stana koji je već prometovan plaća se porez na prenos apsolutnih prava (2,5%). U slučaju da kupac na svom imenu nema nekretninu, on u oba slučaja ima pravo na izuzeće od plaćanja poreza – u prvom slučaju se ostvaruje povrat PDV-a, dok se u drugom slučaju porez na prenos apsolutnih prava ne plaća.
Osim troškova na ime poreza, kupci će imati i druge izdatke koji se vezuju za notare, procenitelje i upise u katastar. Reč je o troškovima koje nije moguće zaobići i koji predstavljaju sastavni deo svakog kupoprodajnog postupka.
Glavni rizici
Šta treba znati pri kupovini stana, a da je u vezi rizika vezanih za kupovinu stana?
Kod kupaca stanova u izgradnji često se javlja zebnja po pitanju toga hoće li investitor uspešno završiti izgradnju. U prošlosti je bilo dosta manipulacija od strane nepouzdanih investitora, pa je dosta porodica ostalo bez stana jer na lokaciji njihovog nesuđenog doma i daje stoji poluizgrađen objekat. Ipak, sve ovo možete izbeći ukoliko se dobro informišete i kada poverenje poklonite pouzdanom investitoru koji ima dugogodišnje poslovanje. Ovaj potencijalni rizik je možda jedan od razloga zbog kojeg se kupci odlučuju za kupovinu stana koji je već izgrađen.
5. Da li su potrebna dodatna ulaganja u stan?
Sledeća tačka koja govori o tome šta treba znati pri kupovini stana odnosi se na ulaganja. Novoizgrađeni stanovi u najvećem broju slučajeva ne zahtevaju nikakva ulaganja, dok je u slučaju starogradnje ulaganje često nezaobilazno. Iznosi za ulaganje su svakako viši kada je reč o starijim stanovima gde je potrebno menjati instalacije ili cevi. Osim toga, obično se renovirajaju kupatila i kuhinje, menja se stolarija i obrađuju se podovi.
Troškovi za sve ovo variraju i direktno zavise od stanja u kojem se nekretnine nalaze. Ako je nekretnini potrebno renoviranje, pre odluke o kupovini pokušajte da saznate okviran iznos potrebnih ulaganja, kako biste izbegli neprijatna iznenađenja u budućnosti. Baš kao i kod nabavke polovnog automobila, pre kupovine stana koji je već bio prometovan bilo bi zgodno da u razgledanje povedete i majstora.
6. Proces kupovine stana korak po korak
Koja su to tri koraka koja su neophodna pre nego što se realizuje kupoprodajni ugovor?
Pregled ponuda i obilazak nekretnina
Rešavanje stambenog pitanja spada među naše životne odluke i baš zbog toga zahteva da dobro razmislimo o svakom segmentu. Za početak, zahteva da dobro istražimo tržište i da vidimo šta se sve nudi. Detaljno istraživanje ponuda omogućava nam da steknemo bolji uvid u realno stanje na lokalnom tržištu, a kada napravimo užu selekciju i obiđemo nekretninu dobićemo još jasniji uvid u to da li bi taj stan mogao biti naš novi dom. Prilikom lične posete bolje se vidi stanje stana, raspored prostorija, stanje instalacija, a kroz razgovor sa prodavcem ili agentom možete saznati još korisnih informacija koji će vam pomoći da donesete odluku kada je u pitanju kupovina nekretnine.
Pregovaranje o ceni i uslovima kupovine
Ne ustručavajte se da pregovarate o ceni dok traje kupovina. Naročito onda kada procenite da zaista i postoji osnov za nešto nižu cenu od one koju prodavac traži; istaknite svoje argumente i budite slobodni da iza njih čvrsto stojite. A osim oko cene, pregovaranje može da se odnosi i na uslove kupovine. Ono što je praksa jeste da se daje kapara u dogovorenom procentu od kupoprodajne cene nakon čega se sačinjava predugovor koji obavezno treba da bude overen kod javnog beležnika. Obratite pažnju da je u predugovoru sve detaljno izneto i da je njime obuhvaćeno sve ono što je vama važno.
Potpisivanje ugovora i isplata
Završna faza odnosi se na realizaciju kupoprodajnog ugovora, što znači da se u ovoj etapi vrši potpisivanje i isplata. Da bi ugovor bio pravno validan potrebno je da bude overen kod notara , a isplata kupoprodajne cene se vrši nakon potpisivanja ugovora ili u skladu sa rokovima oko kojih su se strane usaglasile kroz ugovor. Ono što još preostaje kupcu jeste da pokrene postupak upisa vlasništva nad stanom, nakon čega (i sa pravne stane) kupac postaje vlasnik stana.
7. Ko će da vas vodi kroz kupoprodaju?
Da biste sigurno prošli kroz ovaj ceo proces, biće vam potrebna pomoć stručnjaka. Iako ćete po prirodi stvari sarađivati sa notarom i bankom, za potencijalno komplikovanija pravna pitanja uvek je mudro angažovati i advokata. Uz njegovu pomoć ćete biti sigurni da su vaša prava uvek zaštićena, a biće vam i ukazano na to što su vaše obaveze.
Međutim, da li ste znali da možete iskoristiti i besplatnu pomoć koja će vam dosta olakšati ne samo pronalazak nekretnine koja će zadovoljiti vaša očekivanja, nego će vam pomoći da brže, lakše i sa manje stresa prođete sve faze kupovine stana? Reč je o usluzi koju Kredit broker nudi svojim klijentima.
Pri kraju ovog teksta ćemo detaljno objasniti šta to možete očekivati od nas ukoliko nas kontaktirate.
8. Da li imate pravo na poreske olakšice?
Zakonom o porezu na imovinu definisano je kada kupac stana plaća koju vrstu poreza i u kojim to slučajevima ima pravo na oslobađanje od te obaveze.
U slučaju novogradnje, ako kupac po prvi put postaje vlasnik i kupuje svoj prvi stan, on tada ima pravo na povraćaj PDV-a. Ovo oslobađanje je u izvesnoj meri i ograničavajuće, jer ono podrazumeva za kupca povraćaj poreza za površinu do 40 kvadratnih metara, uz dodatnih 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva. Dakle, ako imate četvoročlanu porodicu i kupili ste stan od 100 kvadratnih metara, imaćete pravo na povraćaj PDV za 70m2. Ono što je obaveza kupca jeste da podnese zahtev za povraćaj poreza, kako bi se ova poreska olakšica i realizovala. U slučaju da kupac već ima nekretninu na svom imenu, on nema pravo na povraćaj PDV-a i u obavezi je da sa cenom stana plati i ovaj porez.
Kada je reč o stanovima koji su već bili prometovani, kupac takvog stana plaća porez na prenos apsolutnih prava. Iznos ovog poreza je 2,5% od vrednosti nekretnine, a oslobađanje ove vrste poreza moguće je za sve kupce kojima bi ovo bila prva nekretnina u vlasništvu. Baš kao i u slučaju za povrat PDV-a, i za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava potrebno je podneti poresku prijavu, jer se ove poreske olakšice ne primenjuju automatski.
9. Šta vas očekuje nakon kupovine?
Preuzimanje stana
Nakon što je sve uspešno iskoordinisano i dokumentacija uredno zavedena, kupac stana preuzima nekretninu koja je od tog trenutka i njegov dom. Datum preuzimanja ključeva se dogovara između kupca i prodavca i dogovor se evidentira kroz ugovor.
Prijava prebivališta i komunalije
Promenu koja se odnosi na adresu prebivališta prijavljujete u nadležnoj policijskoj stanici. Od dokumentacije biće vam potrebna lična karta i kupoprodajni ugovor kao dokaz da imate pravni osnov za korišćenje stana. Nakon što popunite potrebnu dokumentaciju i platite propisanu taksu, sve to predajete službeniku i time završavate svoj deo posla po ovom pitanju.
Što se prebacivanja komunalija tiče, informišite se kod preduzeća koje pruža komunalne usluge o tome da li možete prebaciti račune na svoje ime ili je potrebno sačiniti neki novi ugovor ili priložiti druge dokmunetacije. Svaki dalji korak radite u skladu sa predlogom koji vam daju.
Renoviranje i adaptacija stana
Kao što smo i pomenuli, obično je u slučaju starijih stanova potrebna adaptacija ili renoviranje. Ovo, svakako, nije uvek slučaj i zavisi od stepena održavanosti stana ali i od ličnog izbora novog vlasnika. Ukoliko planirate radove, pravo vreme za to je onda kada stan i pravno postane vaša svojina.
U vezi sa temom šta treba znati pri kupovini stana, odabrali smo tri najkorisnija bloga koja vam predlažemo da pročitate:
Kontaktirajte nas
Tu smo za sva vaša pitanja!
