Kupovina stana na kredit – Vodič kroz ceo proces

Šta treba znati u vezi ideje apliciranja za stambeni kredit i šta kupovina stana na kredit, zapravo, podrazumeva?

Trenutno čitate tekst koji se bavi ovom temom i u kom će na vrlo jednostavan način biti objašnjeno sve ono što je važno imati na umu pre nego što odete u banku i podnesete zahtev za stambeni kredit.

Koja su pitanja koja svako treba da postavi pre kupovine stana na kredit?

Pre nego što se odlučite na kupovinu stana na kredit, savetujemo preispitivanje svih faktora koji sada utiči i koji u budućnosti mogu uticati na vašu finansijsku stabilnost. Kako bismo čitaocima olakšali, navodimo šta je to o čemu bi bilo mudro prvo razmisliti.

Uticaj kamatnih stopa

U kom rasponu se kreću kamatne stope kada su u pitanju stambeni krediti i da li postoje prognoze za budućnost?

Ovo je pitanje čiji će odgovori otkriti dosta toga o trenutnoj situaciji na tržištu nekretnina i o tome kakve su predikcije za dalja kretanja. 

Kamatne stope direktno utiču na visinu mesečnih rata za kredit i ukupne cene kredita, tako da tendencija visokih kamatnih stopa znači da će biti potrebno planirati veća izdvajanja u svrhu isplate kredita. Korisno je pratiti prognoze po pitanju faktora koji utiču na visinu varijabilnih kamata i te informacije imati na umu nego što se podnese zahtev za kredit. 

Kada je reč o kamatnim stopama, nameće se još jedno pitanje – da li se odlučiti za fiksnu, varijabilnu  ili kombinovanu kamatu? U zavisnosti od poslovne politike koju vode, banke određuju visine ovih kamatnih stopa, a da biste bili sigurni da vaša odluka radi za dobrobit kućnog budžeta, napravite okvirnu računicu za svaku vrstu kamate koju banka nudi jer kamata direktno utiče na rate.

Trendovi na tržištu nekretnina

Da li je sada pravo vreme za kupovinu stana i kako će se cene nekretnina kretati u budućnosti?

Nakon pandemije, bili smo svedoci turbulentnih kretanja cena nekretnina. Da smo se tada zapitali ovo pitanje, verovatno bi dobra odluka bila da malo pričekamo sa kupovinom i ispratimo kretanje tržišta u budućem periodu. U tom slučaju se pažnja obraća na to koliko brzo rastu i opadaju cene nekretnina u gradu ili naselju koje je prvi izbor za kupovinu, a ukoliko želite da investirate u kupovinu i planirate prodaju kroz par godina, tek tada treba dobro ispitati da li postoji rizik od pada vrednosti u budućnosti.

Ukoliko kupovina nije hitna a dešavaju se izvesne promene u vrednosti, uvek je bolje pričekati neko vreme sa investiranjem kako bi se ispratila kretanja cena i kako bi se situacija koliko-toliko stabilizovala. 

Stabilnost ličnih finansija

Još jedno pitanje koje se može postaviti kada pre nego što se započne kupovina stana na kredit je ovo: Da li su i u kojoj meri moji prihodi stabilni i da li me očekuju okolnosti koje će zahtevati deo vrednosti, novca iz kućnog budžeta? 

Dobra računica je osnova kvalitetnog planiranja. Ukoliko u planu imate proširenje porodice, kupovinu automobila ili nešto od vrednosti tome slično, ne zaboravite da će kupovina stana na kredit biti dodatna finansijska, dugoročna obaveza koju ćete morati redovno izmirivati.

Koji su uslovi za kupovinu stana na kredit u Srbiji?

Iako se bankarski uslovi u vezi odobravanja kredita međusobno razlikuju među bankama, potrebno je zadovoljiti pojedine kriterijume kako bi banka uzela u obzir zahtev klijenta.

Minimalno učešće

Kupovina stana na kredit podrazumeva ispunjenje određenih uslova, a uplata minimalnog učešća je jedan od njih. Minimalno učešće je iznos koji su klijenti u obavezi da obezbede kako bi mogli da apliciraju kada su u pitanju stambeni krediti. Visinu minimalnog učešća banke određuju samostalno, shodno svojoj politici poslovanja.

Redovna primanja i stabilan posao

Kupovina stana na kredit je dugoročna obaveza prema banci i bankama je važno da u što većem stepenu osiguraju naplatu svog potraživanja, a upravo je stabilnost prihoda klijenta signal da će njegove obaveze po kreditu biti uredno isplaćivane. Na osnovu popunjenog zahteva za kredit i izvoda iz banke, banka u kojoj se podnosi zahtev za kredit ima uvid u redovnost i visinu klijentovih primanja, što u najvećoj meri utiče na to da li će banka odobriti kredit ili ne.

Zaposlenje na neodređeno vreme

U uskoj vezi sa redovnim primanjima jeste i stalno zaposlenje klijenta. Klijenti koji žele da apliciraju za stambene kredite treba da imaju ugovor na neodređeno vreme, jer nijedna druga vrsta ugovora o radu nije adekvatna prema banci. 

Uverenja i izveštaji iz Kreditnog biroa

Kako bi se stekao detaljan uvid u klijentovu kreditnu sposobnost i kreditnu istoriju, banke se dobrim delom oslanjaju na izveštaje iz Kreditnog biroa. Postoji više vrsta izveštaja koje banke mogu koristiti, a svaki od njih je u službi procene klijentove podobnosti za preuzimanje dodatne finansijske obaveze. Banke u izveštajima iz Kreditnog biroa mogu videti sva klijentova pređašnja i tekuća zaduženja, te na osnovu njih mogu imati realni sliku o tome da li je reč o urednom platiši i pojedincu sa dobrim kreditnim rejtingom, ili o kandidatu koji nije podoban za odobrenje stambenog kredita.

Koje su vrste stambenih kredita dostupnih u Srbiji?

Kredit sa fiksnom kamatnom stopom

Stambeni krediti mogu biti obračunati po različitim vrstama kamatnih stopa, a jedna od njih je fiksna kamatna stopa. Krediti sa fiksnom kamatom podrazumevaju istu visinu kamate od početka do kraja perioda otplate stambenog kredita, a najveća prednost je u apsolutnoj predvidivosti mesečnih rata koje nisu vezane za promene na tržištu (npr. za rast ili za pad Euribora).

Kredit sa promenljivom kamatnom stopom

Za razliku fiksne kamate, promenljiva kamatna stopa obuhvata fiksan deo (marža banke) na koji se dodaje promenljiv deo koji se zove referentna stopa (Euribor, Libor ili Belibor – u zavisnosti od toga da li je kredit u domaćoj ili stranoj valuti). Kada su slučaj krediti sa promenljivom kamatom, promena referente stope utiče na visinu mesečne rate u određenom vremenskom periodu. Korisno je znati da ove promene nisu na mesečnom nivou, već se vezuju za određeni period, obično šest meseci.

Kredit sa kombinovanom kamatnom stopom 

Za sve one koji najviše potencijala vide u kombinaciji fiksne i promenljive kamate, neke od banaka u svojoj ponudi imaju kredite sa kombinovanom kamatom. To znači da za ove kredite, obračun kamate je ukombinovao prednosti fiksne kamate (fiksan iznos rate tokom određenog perioda u otplati) i promenljive kamate (obično je promenljiva kamata niža od fiksne).  

Blog Kombinovana kamatna stopa – Koje su njene prednosti detaljno objašnjava kako funkcioniše obračun kredita sa ovom kamatnom stopom i ističe sve prednosti koja ona ima za korisnika kredita.

Subvencionisani stambeni krediti

U nameri da se pojedinim kategorijama stanovništva olakša kupovina stana na kredit, postoje posebni programi (posebni stambeni krediti) koji se periodično raspisuju u saradnji banaka i države. Na ovaj način se subvencioniše deo zaduženja, a kako bi bili podobni kandidati za ovu vrstu kredita, podnosioci zahteva moraju zadovoljiti jasno definisane uslove. Ova vrsta kredita ima za cilj podizanje stepena naseljenosti i razvijenosti u određenim područjima u zemlji, pa se na ovaj način podstiče kupovina nekretnina. 

Stambeni krediti za mlade

Slično kao u prethodnom primeru, stambeni krediti za mlade su vrsta posebnog programa koji je definisan jasnim uslovima, a pritom je fokusiran na tačno definisanu starosnu grupu (mladi do 35 godina). Kroz ovakve programe kao što su stambeni krediti za mlade, njima se obezbeđuju povoljniji uslovi poput dužeg perioda otplate, nižeg učešća, ili povoljnijih kamata, kako bi im se u što većoj meri olakšala kupovina prve nekretnine.

Koji su koraci u procesu kupovine stana na kredit?

Odabir nekretnine je prvi korak u procesu apliciranja kada su u pitanju stambeni krediti. Evo na šta je korisno obratiti pažnju kada su ciljani slučaj stambeni krediti.

Izgled nekretnine

Obično se ljudi dele na one koji bi želeli da žive u stanu i one koji bi se pre odlučili za kuću, pa je prvo neophodno odlučiti se za tip nekretnine. Potom sledi selekcija po drugim važnim kriterijumima kao što je kvadratura, raspored prostorija, izgled nekretnine i sl. Dajte sebi vremena da pronađete dom koji će zadovoljiti što više kriterijuma koje imate, i zato, ako ne morate – ne požurujte kupovinu.

Izaberite grad 

Osim što ste se odlučili za mesto stanovanja, važna odluka je i u kom delu grada ćete živeti. 

Da li preferirate neko naselje, da li je važno da u blizini imate tržni centar, školu, ili je od presudnog značaja bezbednost i sadržaj koji se nudi ili pak, da nekretnina bude u neposrednoj blizini radnog mesta – ovo su neka od pitanja o kojima ćete svakako porazmisliti kada budete donosili odluku za odabir lokacije budućeg doma.

Novogradanja ili starogradnja

Oba tipa nekretnine imaju svoje prednosti, a na kupcima je da pođu od svojih preferencija i da u skladu sa njima i odluče. Novogradnja može biti energetski efikasniji izbor koji plaćete po višim cenama, dok je starogradnja povoljnija, ali vrlo često podrazumeva i dodatna ulaganja.

Izaberite stambeni kredit koji je najbolji za vas

U ovoj fazi pođite od svojih želja i potreba, ali se nemojte udaljavati ni od računice. 

Kupovina stana na kredit je obaveza koju ćete isplaćivati duži niz godina i od ključne je važnosti da sve troškove dobro ukalkulišete i da budete sigurni da isplata rata neće ugroziti kućni budžet. Zato, pored odabira nekretnine, vodite računa da odabarete i kredit koji će biti po meri vaših finansija i čija isplata neće biti veliki teret. Kada su slučaj stambeni krediti obratite pažnju na visinu i vrstu kamate, rok otplate i sve dodatne troškove koje prati kupovina stana na kredit. Kada sve stavite na papir lakše ćete sagledati ukupne troškove kredita za stan i lakše ćete izabrati opciju koja je najisplativija kada su u pitanju stambeni krediti.

Prikupljanje dokumentacije

Proces odobrenja kredita podrazumeva fazu u kojoj je neophodno prikupiti dokumentaciju koja je potrebna bankama za dalji rad na odobravanju zahteva. 

U zavisnosti od bankaka i njihovih uslova, zavisiće i konačna lista potrebnih dokumenata, tako da ne znači da će biti potrebna samo dokumenta koja navodimo u nastavku – po potrebi, banka može tražiti dodatnu dokumentaciju.

U blogu Potrebni papiri za stambeni kredit detaljno smo pisali na ovu temu, pa preporučujemo da ga pročitate kako biste se detaljnije uputili u to šta će od dokumenata biti potrebno.

Potvrda o zaposlenju i visini primanja u kojoj je sadržano rešenje o administrativnoj zabrani

Ovaj dokument dobija se od strane banke, a popunjava ga i overava služba u preduzeću u kom klijent radi. Potrebno je čitko i tačno popuniti formular u kom se navodi tip radnog odnosa, datum zaposlenja, kao i visine bruto i neto zarade.

Promet po tekućem računu za prethodnih 8 meseci

Nekada banke traže uvid u promet po računu za tri meseca, šest meseci, a nekada taj period može biti i duži. Ako niste klijent banke, biće potreban izvod na kom se vidi promet po računu, i na ovaj način banka utvrđuje klijentovu finansijsku stabilnost.

(Pred)Ugovor o kupovini nepokretnosti

Ugovor o kupovini nepokretnosti je potreban dokument kao dokaz da postoji nekretnina koja se želi kupiti po dogovorenoj ceni, a osim toga tamo su navedeni i svi potrebni podaci u vezi nekretnine (nepokretnosti), kao i prodavca i kupca, i rokovi i uslovi isplate / otplate.

Više o predugovoru pročitajte u blogu Predugovor za stambeni kredit – Šta se njime reguliše?

Procena vrednosti nekretnine nad kojom se konstituiše hipoteka

Nezavisni procenitelji koji su angažovani od strane banke izlaze na teren i procenjuju vrednost nekretnine koja se planira kupiti. Kako je bankama potrebna realna procena vrednosti nepokretnosti za odlučivanje o visini kredita koji može biti odobren, izlazak procenitelja nije garant da će kredit biti odobren, pa na to treba gledati kao na jednu od faza u celom procesu.

Dokaz o vlasništvu nepokretnosti 

Kako bi se dokazalo vlasništvo prodavca nad nekretninom, banke obično traže izvode iz katastra ili ugovore o kupovini ili poklonu. Na ovaj način se potvrđuje da je prodavac i zakonski vlasnik nekretnine koja je predmet prodaje, a ujedno se stiče i uvid u to da li nekretnina već opterećena hipotekom.

Važeća lična karta založnog dužnika 

Podnosilac zahteva za kredit mora imati važeću ličnu kartu ili pasoš, a isto važi i za solidarnog dužnika koji učestvuje u kreditu.

Donošenje odluke o odobrenju kredita

Nakon što banka od klijenta dobije svu potrebnu dokumentaciju, sledi obrada zahteva za kredit. Tokom ove faze, banka utvrđuje da li je klijent po svakom osnovu adekvatan kandidat za odobrenje stambenog kredita. Bez obzira na konačnu odluku banke, banka obaveštava klijenta o odgovoru na predat zahtev za kredit. Ovaj proces je uvek isti kada su u pitanju stambeni krediti.

Zaključenje ugovora o kreditu i potpisivanje ugovora

Realizaciji kredita prethodi potpisivanje ugovora, čime klijent banke postaje korisnik stambenog kredita i na sebe preuzima ovu dugoročnu obavezu. Pre potpisivanja ugovora, savetujemo pažljivo čitanje ugovora i proučavanje svih informacija koje su tamo navedene. Potpisivanjem ugovora, stambeni kredit postaje pravosnažan i banka stiče pravo da postupa u dogovorenim uslovima iz ugovora. 

 Isto tako, ako imate bilo kakvih nejasnoća, ne ustručavajte se da pitate bankarske službenike za pojašnjenje, kako biste bili sigurni da ste sve dobro razumeli. 

Overa dokumentacije

Kupoprodajni ugovor koji je overen kod javnog beležnika

Kupoprodajni ugovor treba da bude overen kod javnog beležnika (notara) kako bi bio validan i kako bi obezbedio pravnu sigurnost za kupca i prodavca.

Založna izjava 

Založna izjava je dokument kojim se nekretnina stavlja pod hipoteku u korist banke i baš kao što je slučaj za ugovorom, i ovaj dokument mora biti overen kako bi bio validan.

Potvrda o prijemu založne izjave i kupoprodajnog ugovora u nadležni katastar (u elektronskoj formi) 

Po overavanju založne izjave sledi katastarska evidencija. Katastar potvrđuje prijem založne izjave i kupoprodajnog ugovora i tada banka može da preduzme i poslednji korak u ovoj fazi.

Isplata kredita

Tek po završenoj overi i ispravnom zavođenju svih dokumenata u katastru, banka isplaćuje novac prodavcu nekretnine. Ovo znači da se kredit  realizovao i da je kupovina stana na kredit uspešno završena.

Koje su najčešće greške pri kupovini stana na kredit i kako ih izbeći?

Nedovoljna provera dokumentacije

Ceo proces može da krene naopako ukoliko se kompletna dokumentacija vezana za stan detaljno ne proveri. Važno je utvrditi da li nekretnina koja se kupuje ima tereta ili je sa pravne strane čista, i da li postoje neki nerešeni imovinsko-pravni odnosi. Ako se ovo preskoči, kupac dosta toga bespotrebno rizikuje. 

Nepoznavanje prava i obaveza

Možda i najvažnije od svega jeste to da budete informisani. Ukoliko se nađete u ulozi kupca nekretnine, ključno je znati koja su prava i obaveze i šta je to što vas sledeće čeka u fazi procesa u kojoj se nalazite. Samo tako ćete nivo stresa i zbunjenosti uspeti da držite pod kontrolom, jer ukoliko ne znate sve što bi trebalo da znate postoji realna šansa da se suočite sa brojnim neprijatnim iznenađenjima ili komplikacijama.

Preveliko finansijsko opterećenje

Kako bi otplata kredita prošla što lagodnije, neophodno je da se pre apliciranja za kredit dobro razmisli o visini mesečne rate koja bi bila najadekvatnija. U tekstu smo već skretali pažnju baš na ovo i na neophodnost da se sve stavi na papir, jer je potvrđeno da je preveliko finansijsko opterećenje izuzetan teret koji može sputavati funkcionisanje svake porodice. 

Kontaktirajte svog ličnog kreditnog brokera

Iako kupovina stana na kredit može da bude sinonim za stresno iskustvo, znajte da je sve dosta lakše ukoliko od početne do završne faze imate stručnu pomoć.

Kreditni broker svojim klijentima nudi besplatnu pomoć tokom celog procesa apliciranja za stambeni kredit i tu smo da savetima i odgovorima doprinesemo da kupovina stana na kredit bude lakša i jednostavnija. Osim savetodavne uloge, za ime klijenata prikupljamo bankarske ponude, što znači da klijenti više ne moraju gubiti vreme na odlaske u banku i na razgovor sa bankarskim službenicima – u banku odlaze tek kada donesu odluku o tome gde će podneti zahtev.

Naše usluge ne zahtevaju novčanu naknadu, nemaju skrivene troškove i u potpunosti su neuslovljavajuće – klijenti sami donose konačnu odluku o tome gde će aplicirati za stambeni kredit, mi smo tu samo da pružimo oslonac kako bi ceo postupak protekao što jednostavnije i brže. 

Ako procenite da ste u situaciji gde bi naša pomoć bila dobrodošla, javite nam se putem kontakt forme.