Jedan od najčešćih puteva koji vodi do rešavanja stambenog pitanja jeste apliciranje za kredit. A da bi se stan ili kuća kupili na kredit, banke ocenjuju da li je kreditna sposonost za stambeni kredit adekvatna i da li će korisnik kredita moći da redovno isplaćuje svoje kreditne obaveze.
U nameri da što jasnije i jednostavnije objasnimo šta je kreditna sposobnost i kolika je kreditna sposobnost za stambeni kredit dovoljna, u ovom tekstu smo objedinili sve bitne informacije na ovu temu. Verujemo da će vam on biti dovoljan za odlično razumevanje mehanizma po kojem funkcioniše određivanje da li ćete (ili nećete) biti adekvatan kandidat za kredit.
Šta je kreditna sposobnost i kako utiče na dobijanje stambenog kredita?
Kreditna sposobnost se definiše kao finansijska sposobnost korisnika kredita da uredno isplaćuje kredit. Jedan od važnih faktora za odobravanje stambenog kredita jeste upravo kreditna sposobnost koja je u direktnoj vezi sa činjenicom koliko bi bilo maksimalno opterećenje plate za stambeni kredit.
Da bi banka klijenta kategorisala kao dobrog kandidata za stambeni kredit, uzimaju se u obzir redovna neto primanja koja se ostvaruju i sve postojeće obaveze koje klijent ima. Ovaj odnos će pokazati da li ima prostora za novo zaduženje i u kojoj visini bi to zaduženje bilo najadekvatnije. Međutim, kreditna sposobnost ne podrazumeva isključivo prihode i obaveze klijenta, na nju utiču i drugi faktori o kojima ćemo malo detaljnije pisati u nastavku teksta.
Šta znači ako klijent nije kreditno sposoban?
Tada se radi o tome da banka procenjuje da klijent uz postojeća primanja i zaduženja neće moći redovno izmirivati dodatnu ratu kada su u pitanju krediti. U praksi, postoji mogućnost korigovanja željene visine rate i njeno uklapanje u klijentovu kreditnu sposobnost. Primera radi, ako je klijent želeo da za kraće vreme izmiri kredit, banka može ponuditi duži period otplate kada oceni da je rata koju bi u prvobitnom slučaju klijent plaćao bila previsoka i da za nju nema dovoljno prostora. Sa dužim rokom otplate dolazi do smanjena visine rate i ovako je moguće pronaći neko rešenje koje će zadovoljiti i uslove banke, a koje će biti prihvatljivo i za klijenta.
Da li se kreditna sposobnost razlikuje za stambeni, keš i auto kredit?
Računica o kreditnoj sposobnosti je nezaobilazan korak bez obzira na vrstu kredita za koji se aplicira, ali postoje izvesne razlike kada se radi o kratkotrajnijem zaduženju i kada se radi o stambenom kreditu kao zajmu sa najdužim rokom otplate.
Gotovinski krediti i namenski krediti poput auto kredita spadaju u kratkoročnija zaduženja sa rokom otplate do nekoliko godina. U slučaju da klijent aplicira za bankarske proizvode kao što su ovi krediti, banka će svakako sprovesti ocenu kreditne sposobnosti, ali će tom prilikom biti manje rigorozna nego u slučaju apliciranja za stambene kredite. Ovo ne znači da je računanje kreditne sposobnosti u slučaju kratkoročnih zaduženja zanemareno, već da je cela računica malo drugačija. Primera radi, maksimalno opterećenje plate za stambeni kredit može biti do 50% ili 60% (u zavisnosti od banaka) i uz to je potrebno obezbediti učešće. U slučaju da klijent učešće pokriva iz gotovinskog kredita, tada je njegova kreditna sposobnost dodatno umanjena po osnovu tog kredita. Sa druge strane, gotovinski kredit ne podrazumeva nikakvo učešće i lakše je imati kreditnu sposobnost za niže iznose kredita nego za iznose koje podrazumeva stambeni kredit.
Koji faktori utiču na kreditnu sposobnost?
Kao što smo već i pomenuli, kreditna sposobnost za stambeni kredit (ali i za sve ostale vrste bankarskih kredita) podrazumeva ipak malo više od razlike između klijentovih prihoda i rashoda.
Evo koje faktore banke razmatraju.
Visina mesečnih primanja
Visina mesečne zarade ili penzije je prva stvar koja ulazi u računicu.
Nekada mesečna primanja nisu dovoljna za željeni iznos sredstava i potrebno je dobro uklopiti klijentove želje i mogućnosti. Tada banke razmatraju koje su sve opcije dostupne kako bi klijentu izašli u susret – predlažu duži period otplate ili niži iznos kredita.
Tip radnog odnosa i staž
Da bi banka odobrila kredit, klijent treba da bude stalno zaposlen ili penzioner.
Ovo znači da nije moguće imati ugovor o radu na određeno (na tri ili šest meseci) i očekivati da će kredit biti odobren. Kako je za banku sigurno i redovno primanje dužnika osnova za pretpostavku da će kredit biti namiren, ne čudi uslov po kom korisnik kredita treba da ima ugovor o radu na neodređeno. Osim toga, njih zanima i radni staž kod trenutnog poslodavca, kao i ukupan radni staž klijenta. Sve duži radni staž govori u prilog klijetnove poslovne stabilnosti i odgovornosti, što banke itekako uzimaju u obzir.
Broj članova domaćinstva
Koliko članova ima domaćinstvo u kojem klijent živi i koliko ima izdržavanih članova?
Ovo je još jedan faktor koji se razmatra jer ukoliko klijent ima izdržavane članove u porodici (deca ili odrasli bez primanja) banke taj podatak uzimaju u obzir pri računanju kreditne sposobnosti.
Podrazumeva se da će deo klijentovog prihoda odlaziti na izdržavanje i to utiče na kreditnu sposobnost, dok je neuporedivo povoljnija situacija kada su u domaćinstvu osobe sa sopstvenim prihodima.
Postojeći krediti i obaveze
Da li imate aktivan kredit ili kreditnu karticu?
Bilo koji bankarski proizvod koji podrazumeva otplatu kroz mesečne rate (kao što su krediti, kreditna kartica ili minus po tekućem računu) utiče na kreditnu sposobnost. Ovo je posebno korisno znati ukoliko su vam na umu stambeni krediti odnosno ako planirate da aplicirate za stambeni kredit i važno vam je da se što bolje pripremite. U tom slučaju, možete izvršiti isplatu svojih obaveza kako biste imali što više prostora i kako bi kreditna sposobnost za stambeni kredit bila što jača.
Kreditna istorija i izveštaji iz Kreditnog biroa
Verovatno znate da je Kreditni biro nešto što banke nezaobilazno uzimaju u obzir tokom obrade kreditnih zahteva.
Banke koriste podatke iz Kreditnog biroa kako bi dobile što kompletniju sliku o klijentovim zaduženjima tokom vremena, o dinamici zaduživanja i tome da li je uredan platiša ili ima zabeležene docnje. Na osnovu podataka koje Kreditni biro nudi, banke imaju više informacija na osnovu kojih mogu da pretpostave kako će se klijent ponašati po pitanju otplate nove kreditne obaveze.
Predlažemo da pročitate i blog Kako uraditi proveru kreditnog biroa online? Jer smo u njemu detaljno opisali šta je Kreditni biro i kako on utiče na kreditnu sposobnost.
Kako banke računaju vašu kreditnu sposobnost?
Iako one shodno svojoj poslovnoj politici imaju donekle različite uslove po kojima odobravaju kreditne proizvode, možemo reći da je princip za ocenu kreditne sposobnosti klijenta manje-više isti. Obično, razlika se ogleda u tome koliko je u procentima maksimalno opterećenje plate za stambeni kredit – kod nekih banaka je to 50% mesečne zarade, dok je negde to 60%.
Kao što smo pomenuli u tekstu, ono što se prvo uzima u obzir su mesečna primanja i postojeće rate koje klijent plaća banci. Ako je po pitanju tipa ugovora o radu klijent podoban za apliciranje, banci se dostavljaju dokumenta koji daju uvid u pregled mesečnih prihoda za nekoliko poslednjih meseci. Situacija je donekle lakša ako podnosilac zahteva prima platu tamo gde prosleđuje zahtev za kredit, jer banka tada ima uvid u klijentova primanja.
Klijent je u obavezi da kod svog poslodavca overi ugovor o radu gde se jasno vide informacije u vezi dužine zaposlenja, primanja i eventualnih obustava sa računa na ime administrativne zabrane. Kada banka ima sve potrebne podatke, ona može utvrditi koliko je maksimalno opterećenje plate za stambeni kredit.
Primer obračuna kreditne sposobnosti za stambeni kredit
Sada ćemo kroz vrlo jednostavn primer objasniti kako računanje kreditne sposobnosti izgleda u praksi. Ukoliko je pravilo banke da maksimalno opterećenje stambenim kreditom bude 60%, i ukoliko klijent bez izdržavanih članova ima neto platu 100.000 dinara i već plaća ratu kredita 10.000 dinara, tada se na njegov iznos neto zarade od 100.000 dinara primenjuje 60% i dobija se iznos maksimalnog opterećenja – 60.000 dinara. Kada od toga oduzme već postojeća obaveza za kredit, ovaj korisnik bi mogao (ukoliko su svi ostali uslovi banke uredno zadovoljeni) aplicirati za stambeni kredit kojem bi maksimalna rata bila do 50.000 dinara. Ako pretpostavimo da klijent nema baš nikakva zaduženja ni u jednoj banci, tada on svoju platu može opteretiti kreditom do 60.000 dinara.
Kako da unapredite svoju kreditnu sposobnost za stambeni kredit?
S obzirom da je kreditna sposobnost za stambeni kredit izuzetno važan faktor koji može presuditi da li će zahtev za kredit biti odobren ili odbijen, potrebno je pažljivo planirati ovo zaduženje i mesecima pre podnošenja zahteva uraditi sve što će povećati šanse za pozitivan odgovor iz banke.
Konsolidacija dugova
Ako jedan ili više kredita, dug na ime dozvoljenog minusa ili kreditne kartice, konsolidacija može biti dobro rešenje. Reč je o refinansiranju obaveza sa ciljem da se postojeća zaduženja nastave otplaćivati po povoljnijim uslovima. Između ostalog, često je cilj refinansiranja smanjenje izdataka koji se odnosi na plaćanje mesečnih rata, kako bi kreditna sposobnost za stambeni kredit bila što veća.
Ukoliko želite da se detaljnije informišete o refinansiranju kredita, možete pročitati naš tekst Šta znači refinansiranje kredita?
Uplata starih obaveza
U slučaju da imate neke zaostale obaveze – potrudite se da ih što pre izmirite. Setite se da se kroz izveštaj iz Kreditnog biroa može videti svaka docnja, a kašnjenje sa isplatom obaveza nikako vam neće ići u prilog (bez obzira na to što je možda i reč o minimalnim dugovanjima).
Redovno plaćajte račune
Verovali ili ne, redovno plaćanje računa za telefon ili struju može ukazati banci na vašu finansijsku odgovornost. U vezi sa tim, ako do sada niste, počnite da što redovnije izmirujete svoje obaveze kako ne biste u budućnosti bili sankcionisani zbog toga.
Smanjenje postojećih zaduženja
Ako ste korisnik kreditne kartice ili imate aktivan kredit zbog toga što želite da vam određeni iznos novca bude rezerva, znajte da vam to takođe umanjuje kreditnu sposobnost. Zato, ako vam nisu preko potrebni, zatvorite male keš kredite, kreditne kartice i dozvoljeni minus.
Stabilan radni odnos i prihod
Redovna primanja i ugovor na neodređeno su nezaobilazni. Znajući to, svi koji planiraju stambeni kredit, ali i druge vrste kredita, treba da imaju ovo za cilj. Što je duži ukupni radni staž, kao i radni staž na trenutnom radnom mestu, stičete veći kredibilitet i banka će vas posmatrati kao odgovornog pojedinca.
Uvećanje prihoda
Ako imate priliku za uvećanje prihoda na poslu – iskoristite je. Dodatno se angažujte, usavršite ili pregovarajte sa nadređenima o mogućnosti da u budućnosti za svoje veće zalaganje budete više plaćeni. U slučaju da uspete u svojoj nameri, shvatićete da je napor koji ste uložili bio isplativ jer je uticao na mesečna primanja, pa samim tim i na kreditnu sposobnost.
Izbegavanje prečestog apliciranja za kreditne proizvode
Kako se u Kreditnom birou beleže i sva apliciranja za kredite, česti pokušaji da dobijete kredit neće izgledati naročito dobro. Savetujemo da se uzdržite od apliciranja za kredite i kartice ukoliko vam to nije preko potrebno, jer prečestim podnošenjem zahteva možete signalizirati finansijsku nestabilnost, a to nije ono što biste želeli.
Angažovanje jemca ili dodatnog dužnika
Ako imate nekog odgovornog i pouzdanog prijatelja ili rođaka ko ima dobru kreditnu sposobnost, pitajte ga da vam bude jemac (ukoliko za tim bude potrebe). Kada banci predočite da imate jemca sa stabilnim prihodima, postoji mogućnost da se na taj vid dodatne garancije blagonaklono gleda, a to vam može povećati šanse za odobrenje kredita.
Izgradite pozitivan kreditni izveštaj
Kada vodite računa o svim navedenim pojedinostima, kroz neko vreme uspećete da izradite dobru kreditnu istoriju, pa će i izveštaji iz Kreditnog biroa biti uredni. Odgovorno koristite sve bankarske proizvode, izbegavajte prezaduživanje i redovno izmirujte svaki pristigli račun. Na ovakav način ćete biti korisnik koji nema zabeleženih docnji i koji svoje obaveze izmiruje na vreme, a to je signal za banku da ste dobar kandidat za kredit.
Šta ako vam kreditna sposobnost nije dovoljna?
Nije neobično da banka odobri zahtev iako pojedinac nema adekvatnu kreditnu sposobnost za stambeni kredit. Naravno, to se ne dešava olako i bez detaljne provere od strane banke, već uz opcije koje možete imati na umu ukoliko je vaša kreditna sposobnost za stambeni kredit nedovoljna.
Dodavanje dodatnog dužnika – Zajednički kredit sa bračnim partnerom
Zajednički kredit sa supružnikom nije neubičajena stvar. Banke obično omogućavaju da se uključi još jedan dužnik, a u slučaju stambenog kredita to je obično supružnik ili vanbračni partner. Banke tada razmatraju kreditnu sposobnost oba dužnika, a posebno je korisno razmisliti o podeli kreditnog opterećenja u slučaju nižih primanja koja pojedinačno ne ispunjavaju uslove banke. Ono što treba imati na umu jeste da dužnici zajednički odgovaraju za uzeti kredit, tako da ta obaveza ne prestaje ni u slučaju razvoda.
Produženje roka otplate da bi se smanjila rata
Jedna od opcija koju možete razmotriti jeste duži rok otplate, u slučaju da to već nije početna pozicija sa koje krećete. Razumljivo je da želite kredit da isplatite što pre, ali ako trenutno maksimalno opterećenje plate za stambeni kredit nije dovoljno da se rata pokrije – možda bi rešenje bilo u produženju otplate stambenog kredita.
Smanjenje iznosa kredita
Nekada nije moguće aplicirati za iznos koji nam je potreban za željenu nekretninu. U situaciji kada je potrebno pomiriti želje i realne mogućnosti kada su nekretnine u pitanju, pokušajte da pronađete balans i da izaberete nekretninu koja ima potencijala za unapređenje u budućnosti. Možda ovakav pogled na stvari može da vas motiviše da tokom vremena štedite i investirate u svoj dom, iako ste na startu bili u situaciji da aplicirate za manji iznos kredita za nekretnine koje nisu bile vaša prvobitna želja.
Korišćenje subvencionisanih programa
Svake godine možete pronaći konkurse za subvencionisane kredite do kojih možete doći lakše nego što je to slučaj kod standardnih kredita. Ono što nikako ne treba zanemariti jeste da se u osnovi subvencionisanih programa nalaze planovi koji se direktno odnose na nekretnine pojedinih lokacija, kako bi se u tim mestima populacija više naseljavala. To znači da ovakvi krediti imaju dosta ograničenja po pitanju lokacije nekretnine, ali i uslova koje podnosilac treba da ispuni (godine starosti, visina primanja i sl.) kako bi stekao uslov za apliciranje.
Refinansiranje postojećih obaveza
Već smo pomenuli da je cilj refinansiranja tekućih obaveza dolazak do povoljnijih uslova otplate. Obično je niža mesečna rata ono čemu se teži, pa bi se svakako trebalo konsultovati sa bankom po pitanju toga da li bi refinansiranje ostavilo malo više prostora u kreditnoj sposobnosti.
Koje su najčešće greške koje klijenti prave prilikom procene sopstvene sposobnosti?
Kako bi imali bar približnu procenu o tome da li se uklapaju u zahteve banke po pitanju stambenog kredita, često se desi da se potkradu izvesne greške u tim samoprocenama. Evo šta to treba izbegavati.
Oslanjanje samo na bruto platu
Banke će uvek računati vašu neto zaradu, tako da u startu možete eliminisati mogućnost da će bruto zarada imati nekog uticaja. Neto zarada je prihod koji se stavlja u računicu iz razloga što je to iznos sredstava sa kojim svako od nas može da raspolaže, dok se deo za poreze koje poslodavac uplaćuje nigde ne računa.
Ignorisanje dodatnih troškova
Svaki kredit ima svoje dodatne troškove koje ne treba zanemariti. U slučaju stambenog kredita, ovi troškovi su dosta viši, i nije reč o izdacima čija plaćanja možete preskočiti. Reč je o tekućim troškovima koji su karakteristični za faze u kojoj se postupak nalazi – nekada je potrebno platiti notara, nekada procenitelja, a tu su i izdaci za katastrar. Važno je da budete pripremljeni na to i da vam ovi troškovi ne budu neprijatno iznenađenje, već da unapred budete upoznati sa njima.
Verovanje samo reklamiranim uslovima
Reklama je odlična stvar osim ako vas ne dovede u zabludu. Budite sigurni da ste dobro razumeli poruku koja se promoviše i detaljno proverite svaki uslov koji se vezuje za kredit. Ume biti razočaravajuće ako, primera radi očekujete niže kamatne stope jer ste u svojoj računici vodili primerom nominalne kamatne stope, a tek posle shvatite da su ukupni troškovi i stope kredita veće.
O razlici između nominalne i efektivne kamate smo pisali u blogu Nominalna i efektivna kamatna stopa – Ključna razlika koju morate znati pre kredita (Link ka tom blogu kada se objavi) pa preporučujemo da ga pročitate ako vas zbunjuju ove dve vrste kamatnih stopa.
Neupoređivanje više banaka
Da biste bili 100% sigurni da ste izabrali najbolju ponudu, važno je da uporedite sve ponude koje se nude. Samo tako ćete imati priliku da sagledate širu sliku i da ocenite da li su baš svi uslovi ono što vama odgovara i sada, a i u budućnosti. Ne zaboravite da je stambeni kredit dugoročna obaveza i vrlo je važno da uvek možete redovno da isplaćujete svoje rate na vreme.
Zato, nemojte potragu za kreditom da krenete i završite u jednoj banci – istražite i druge opcije koje se nude.
Kontaktirajte svog ličnog Kreditnog brokera
A istraživanje bankarskih ponuda zahteva vreme i energiju, zar ne?
Svesni smo da je potrebno uložiti dosta napora da razgovarate sa bankarima i da nekada može biti naročito teško razumeti sve ono što pokušavaju da objasne. Dobra vest je da postoji način da se sve završi dosta lakše i jednostavnije.
Kredit broker svojim klijentima nudi besplatne usluge koje se odnose na prikupljanje bankarskih ponuda, edukovanje o celom procesu, savetovanje i rešavanje svih nedoumica koje klijenti imaju. Umesto klijenata prikupljamo ponude i tako im štedimo vreme koje bi oni morali da izdvoje na obilaske banaka ako žele da prouče svaku ponudu za stambeni kredit.
U svakom trenutku možete da nam se obratite za pitanje ili konsultaciju, a naši savetnici sa višegodišnjim iskustvom u finansijskom sektoru će vam dati aktuelne i proverene informacije.
Kao klijent ćete kroz ceo proces proći dosta lakše i bez stresa jer će vam sve biti jasno, znaćete šta u kojoj fazi šta treba da radite, kome da se obratite, koliko možete očekivati da ćete plaćati tekuće troškove – znaćete sve, sva svoja prava i obaveze.
Naša usluga ne uključuje nikakva plaćanja niti skrivene troškove, a pored toga je i neuslovljavajuća jer klijenti sami biraju kod koje banke će predati zahtev za kredit.
Zato, ako želite da ceo proces prođete na jednostavniji način – javite nam se.
Kontaktirajte nas
Tu smo za sva vaša pitanja!
