Hipoteka – Sve što treba da znate pre nego što založite nepokretnost

Za državljane naše zemlje, hipoteka je vrlo često (ako ne i uvek) prva asocijacija na stambeni kredit. 

Ako istražujete uslove za upis hipoteke, njene vrste ili proces uknjižbe hipoteke – onda ste na pravom mestu. Ovaj tekst će dati odgovore na sva pitanja koja možete imati na temu hipoteke.

Šta je hipoteka i kako funcioniše?

Prema Zakonu o hipoteci, hipoteka je definisana kao založno pravo na nepokretnost kojim se poverioc ovlašćuje da, ukoliko dužnik ne ispoštuje svoje obaveze i ne izmiruje dugovanje na vreme, zahteva naplatu svog potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti i to pre običnih poverilaca. 

U slučaju stambenog kredita, banka upisuje hipoteku na imovinu i ima pravo da istu proda i naplati svoja potraživanja u celosti, ukoliko dužnik prestane da redovno izmiruje svoje mesečne obaveze. Višak sredstava koji preostane je dužnikov, ali pre svih, prvo banka naplati. 

Koje vrste hipoteke postoje?

Pomenutim zakonom se definišu pravila i uslovi pod kojima se uspostavlja i koristi hipoteka, a po njemu postoje četiri vrste hipoteke. 

Ugovorna hipoteka

Kada hipoteka nastane na osnovu ugovora ili sudskog poravnanja, tada je reč o ugovornoj hipoteci. 

Ova vrsta hipoteke može da se upiše na zahtev vlasnika nepokretnosti, na zahtev dužnika ili na zahtev poverioca (u zavisnosti od međusobno uređenih odnosa). Moguće je njeno uspostavljanje na objektu u izgradnji ili na njegovom posebnom delu, a po upisu objekta u registar nepokretnosti hipoteka se upisuje na izgrađeni objekat ili na njegov poseban deo. 

Kako se ova hipoteka može uspostaviti i kada je objekat u fazi izgradnje, svaki rizik vezan za nepropisnu gradnju objekta na kome je upisana hipoteka snosi vlasnik nepokretnosti, dužnik ili poverilac, opet u zavisnosti od uređenosti međusobnih odnosa.

Jednostrana hipoteka

Jednostrana hipoteka se uspostavlja na osnovu založne izjave vlasnika nepokretnosti. Na ovaj način, vlasnik se jednostrano obavezuje da u korist poverioca upiše hipoteku kako bi poverilac mogao neometano da namiri svoje potraživanje. 

Zakonska hipoteka

Ova vrsta hipoteke nastaje na osnovu delovanja zakona, bez ikakvih posebnih saglasnosti između dužnika i banke (poverioca). Kako deluje po sili zakona, ova vrsta hipoteke štiti interese obe strane, a nepokretnost na koju je upisana hipoteka ostaje i dalje na raspolaganju dužniku. 

Sudska hipoteka

Kada se hipoteka uspostavlja na osnovu odluke suda, tada je reč o sudskoj hipoteci. Moguć je slučaj i da se dve strane usaglase na sudu i da tada sud potvrdi taj dogovor. Uopšteno posmatrano, ono što je karakteristika sudske hipoteke jeste njen prisilan karakter jer hipoteka ne dolazi iz međusobnog dogovora dve strane, već su strane došle do sude. Kako pravosnažna sudska odluka stoji iza ove hipoteke, njena realizacija je brža i poverilac tada može biti siguran u naplatu svog potraživanja.

Koji su uslovi za uspostavljanje hipoteke? 

Treba znati da svaka nepokretnost nije podobna da se na nju upiše hipoteka. Ovo ćemo detaljnije objasniti na primeru apliciranja za stambeni kredit. 

Kreditna sposobnost dužnika

Kao i kod svake vrste kredita, i kod stambenog kredita je kreditna sposobnost klijenta osnova svega. Ukoliko klijent nema stabilna primanja koja su dovoljna za redovno izmirivanje mesečnih rata, neće biti moguće doći do faze u kojoj procenitelj procenjuje adekvatnost hipoteke. Dakle, ovo je prvi uslov da bi se upis hipoteke uzeo u razmatranje, jer bez stabilnih primanja koja omogućavaju urednu naplatu potraživanja, neće biti moguće aplicirati za kredit kod banke.

Pravni status nepokretnosti 

Banke vrše selekciju onih nepokretnosti na kojima se može upisati hipoteka, a to podrazumeva da je potrebno ispuniti nekoliko uslova. Za početak, nepokretnost mora biti upisana u katastar i neophodno je da je vlasnik nepokretnosti nosilac prava svojine. U slučaju da je nepokretnost u vlasništvu više lica, nužno je da se svi slože oko upisa hipoteke. Ako se želi upisati hipoteka na objekat koji je još u izgradnji (stan u novogradnji gde radovi još nisu završeni), tada je neophodno priložiti sve tražene dozvole kako bi se potvrdio legitimitet celog projekta. 

Dokumentacija i procena vrednosti

Pored svega navedenog, potrebno je da nepokretnost prati potrebna dokumentacija i da njena vrednost sigurno bude dovoljna za potencijalnu prinudnu naplatu potraživanja banke. Ovo znači da nije moguće ponuditi bilo kakvu nepokretnost – njena procenjena vrednost je ono što odlučuje da li je nepokretnost podobna za upis hipoteke ili nije. Banka na osnovu mišljenja i izveštaja nezavisnog procenitelja odlučuje da li dužnikova nepokretnost zadovoljava sve uslove i da li se na njoj može uspostaviti hipoteka ili ne.

Koji je proces uspostavljanja hipoteke?

Prijava

Apliciranje za kredit je početni korak. Neophodno je podneti ispravno popunjen zahtev sa kompletnom dokumentacijom koju banka zahteva kako bi se otpočela naredna faza u ovom procesu. 

Procena nekretnine

Kako bi se utvrdilo da li je nepokretnost adekvatna za upis hipoteke, na teren izlazi procenitelj kojeg banka angažuje. Tom prilikom se vrši analiza svih faktora koji utiču na cenu nekretnine, nakon čega se sastavlja elaborat u kojem procenitelj daje svoje mišljenje. 

Odobrenje

U slučaju da banka prihvati upis hipoteke, to znači da je procenila da je vrednost nekretnine dovoljna da se kroz prinudnu prodaju izvrši naplata potraživanja banke. Ukoliko podnosilac zahteva za stambeni kredit ispunjava sve uslove, sledeći korak jeste priprema založne izjave i priprema za realizaciju kredita.

Zatvaranje 

Završna faza u ovom procesu jeste upis hipoteke. Hipoteka se upisuje na osnovu zahteva za upis u katastar, i pošto se uspostavi hipoteka i banka zvanično stekne pravo nad nekretninom, sledi isplata sredstava.

Kontaktirajte našeg savetnika za pomoć

Šta je ugovor o hipoteci i koji su elementi ugovora o hipoteci?

Ugovor o hipoteci je ugovor koji se sklapa između vlasnika nepokretnosti i poverioca (banke) i kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku. Ovaj ugovor može biti u samostalnoj formi ili može biti deo ugovora o kreditu, a njegov sadržaj je definisan Zakonom o hipoteci. Kada je reč o elementima ugovora, ugovor o hipoteci sadrži lične podatke dužnika i poverioca, kao i podatke o visini potraživanja koje se kroz hipoteku obezbeđuje i svi detalji kredita. Osim toga, u ugovoru se navodi sve u vezi nepokretnosti nad kojom se uspostavlja hipoteka, a isto tako i clausula intabulandi može biti sastavni deo ovog ugovora, ukoliko ne postoji kao samostalna celina.

Šta je uknjižba ili upis hipoteke i zašto je ovo važno?

U pomenutom slučaju stambenog kredita, kada se u katastru upiše hipoteka, tada banka zvanično stiče pravo da iz vrednosti nekretnine koja je pod hipotekom naplati svoja potraživanja u slučaju neplaćanja duga od strane korisnika kredita. Bez upisa u katastru hipoteka nije uspostavljena, a upravo to je ključno za zaštitu potraživanja koje banka ima. Osim toga, hipoteka određuje prioritet ukoliko dođe do prinudne naplate potraživanja (ukoliko postoji više poverilaca).

Šta sve može da bude predmet hipoteke?

Nepokretnost 

Obično su različite vrste nepokretnosti predmet hipoteke, i to najčešće stanovi, kuće ili zemljište, kao i delovi nepokretnosti ili posebni delovi, ukoliko postoji saglasnost svih suvlasnika. Evo malo više o svakom navedenom segmentu.

Hipoteka na kuću

Stavljanje hipoteke na kuću moguće je ako je njeno pitanje vlasništva potpuno čisto i legalizovano. U tom slučaju, kuća se stavlja kao zaloga i banka nad njom stiče založno pravo koje joj daje slobodu da (kada dođe do zapostavljanja obaveza dužnika i neplaćanja rata) svoja potraživanja naplati kroz prinudnu prodaju kuće.  

Hipoteka na stan 

Hipoteka na stan je u praksi najčešćih oblik hipoteke. U ovom slučaju, stan se nalazi pod zalogom i koristi se kao zaloga za naplatu potraživanja koje banka ima. Ono što je potrebno istaći jeste da se hipoteka može uspostaviti i onda kada je stan u izgradnji, a isto tako, moguće je i prodati stan sa hipotekom. 

Hipoteka na zemljište​

Osim stana ili kuće, predmet hipoteke može biti i zemljište. Bez obzira da li je u pitanju građevinsko, poljoprivredno ili šumsko zemljište, važno je da je njegova procenjena vrednost odgovarajuća i da banka ima visok stepen sigurnosti u njegovu naplativost. 

Deo nepokretnosti

Za stambeni kredit može da se aplicira i kada se hipoteka upiše na jedan deo nepokretnosti, a ne na celu. Ovo je izvodljivo u slučajevima kad su vlasništva delova nepokretnosti regulisana adekvatnim rešenjem o deobi imovine i kada je pravo vlasništva zasebno upisano. 

Najbolji primer za to je dvospratnica koja može biti podeljena na prizemni i spratni deo. Ukoliko se proceni da je, primera radi, prizemni deo adekvanta zaloga za stambeni kredit, tada vlasnik prizemlja može založiti svoj deo imovine kao hipoteku.

Svojinski udeo nepokretnosti

Ovo se može najbolje objasniti kroz primer gde su brat i sestra suvlasnici neke parcele. Oboje mogu založiti svoj deo, ali da bi to bilo izvodljivo neophodno je rešenje o deobi. Ono što je ovde vrlo korisno jeste mogućnost da banka upiše hipoteku samo na jedan deo nepokretnosti, umesto na celu nepokretnost, a ukoliko dođe do prinudne naplate potraživanja banka će prodati samo deo nad kojim ima upisanu hipoteku.

Poseban deo zgrade na kojem postoji pravo svojine

Kada vlasnik ima pravo svojine nad posebnim delom zgrade (primera radi, poslovni prostor ili garaža), on taj deo svoje imovine može ponuditi za hipoteku. Ako banka proceni da je hipoteka po svojoj vrednosti adekvatna, tada se u katastru upisuje hipoteka tačno na taj deo zgrade.

Pravo na zemljište

Predmet hipoteke mogu biti i prava koja su vezana za zemljište. U ovom slučaju, misli se na pravo preče gradnje, pravo građenja ili pravo raspolaganja u državnoj, odnosno, društvenoj svojini. 

Objekat u izgradnji

Svaki objekat u izgradnji, kao i njegovi posebni delovi poput stanova, garaža ili poslovnih prostorija mogu biti predmet hipoteke. Ono što je u ovom slučaju presudno jeste da takvi objekti imaju sve potrebne građevinske dozvole koje su zakonom propisane.

Šta ulazi u vrednost hipoteke?

Da bi hipoteka očuvala svoju vrednost, vlasnik je dužan da se o njoj stara savesno i da preduzme sve kako se vrednost hipoteke ne bi umanjila. 

Ako se pitate šta tačno podrazumeva vrednost hipoteke, to je vrednost svih delova hipoteke i njenih pripadajućih delova. Osim toga, ako u periodu trajanja hipoteke dođe do uvećanja vrednosti založene nepokretnosti, tada se i to ubrajaja u vrednost hipoteke. 

Inače, ugovorom koji se sklapa između vlasnika i poverioca jasno se definiše i vrednost hipoteke. Ovim ugovorom mogu biti navedena i izvesna odstupanja koja postaju važeća čim se ugovorne strane svojim potpisom slože oko svega što je navedeno u tom dokumentu.

Koja potraživanja mogu da budu namirena hipotekom?

Zakon o hipoteci navodi da se hipotekom namiruje glavno potraživanje, kamata i troškovi naplate.

Isto tako, navodi se da se u slučaju kada kamata nije upisana u registar nepokretnosti, primenjuje zakonska kamata od trenutka docnje uz zateznu kamatu. Po pitanju prvenstva naplate, sve tekuće kamate i trogodišnje zaostale kamate tretiraju se isto i glavnica i imaju jednak prioritet u naplati.

Koja su prava i obaveze vlasnika hipoteke?

U narednom delu teksta navodimo koja su prava vlasnika nekretnina, ali i obaveze kojih mora da se pridržava tokom trajanja hipoteke.

Prava vlasnika nepokretnosti nad kojom je hipoteka

Vlasnik ima pravo držanja nepokretnosti i njene uobičajene upotrebe i nakon upisa hipoteke (primera radi, kada se upiše hipoteka na stan koji se kupuje putem stambenog kredita, vlasnik stana živi na tom mestu). Osim toga, po Zakonu o hipoteci, vlasnik ima pravo da prisvoji “prirodne ili građanske plodove koje predmet hipoteke daje”, ali i da otuši predmet hipoteke ili da prenese pravo na pribavioca.

Obaveze vlasnika nepokretnosti nad kojom je hipoteka

Vlasnik ni u kom slučaju ne sme da naruši i umanji vrednost hipoteke. Umesto toga, u obavezi je da čuva nepokretnost i da pre nego što se zaključi ugovor o hipoteci osigura nepokretnost od uobičajenih rizika. Ako vlasnik ima potrebu da nešto na nepokretnosti izmeni što bi uticalo na fizički izgled nepokretnosti, to ne sme da uradi bez pismene salgasnosti poverioca.

Zakon o hipoteci kaže da ukoliko je u ugovoru o hipoteci navedeno da poverilac ima pravo da pristupi nepokretnosti radi kontrole održavanja ili iz nekih drugih opravdanih razloga, i da je tada obaveza vlasnika da sarađuje sa poveriocem i da mu omogući pristup. 

Koja su prava i obaveze poverioca? 

Da bismo objasnili vlasnikovu obavezu da sarađuje sa poveriocem, pomenuli smo da poverilac ima pravo da posećuje nepokretnost. To pravo (ukoliko je navedeno u ugovoru) može korisititi uvek, osim tokom praznika i u periodu od 22h do 07h. Osim toga, ako postoji osnov, poverilac ima pravo da zatraži dodatno obezbeđenje kako vrednost hipoteke ne bi bila umanjena. Kako je vlasnikova obaveza da sarađuje sa poveriocem, u slučaju da vlasnik odbije da pruži dodatno obezbeđenje, tada druga strana može da pokrene naplatu celokupnog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti na koju je upisana hipoteka. 

Kada i kako prestaje hipoteka?

Ispis na zahtev vlasnika

Ako je reč o prestanku važenja hipoteke u slučaju da se izvrši ispis na zahtev vlasnika, odnosno kupca nepokretnosti koja je pod hipotekom, to je slučaj kada se nepokretnost prodaje , tada banka putem prodaje namiruje svoje hipotekarno potraživanje.

Primer za ovo može biti kupovina stana pod hipotekom – hipoteka će prestati da važi kada banka namiri svoje potraživanje kroz kupoprodajnu cenu, nakon čega se vlasništvo u katastru sa banke prenosi na novog vlasnika nekretnine.

Propast nepokretnosti

Drugi slučaj prestanka hipoteke jeste propast nepokretnosti. Primer za to su požari ili elementarne nepogode poput zemljotresa ili poplava. Po zakonu, u tim slučajevima poverilac ima pravo na potraživanje naknade iz osiguranja, a upravo je ovo razlog zašto banka insistira na osiguranju nepokretnosti pre upisa hipoteke. 

Koje su prednosti hipotere?

Za korisnika kredita

Uz hipoteku i stambeni kredit, klijenti mogu kupiti stan ili kuću na duži vremenski period. Rešavanje stambenog pitanja kroz stambeni kredit je čest izbor među licima koja imaju stalno zaposlenje, zato što kupovina nekretnine podrazumeva veću količinu sredstava do koje se najlakše dolazi putem kredita. 

Za poverioca

Kada banka utvrdi da je vrednost hipoteke adekvatna za obezbeđenje potraživanja, tada je reč o izuzetno sigurnoj proceni da će kredit biti naplaćen. To automatski znači da je kreditni rizik nizak, a kako je hipoteka upisana u katastar nepokretnosti, tada banka ima pravnu zaštitu i može kroz prinudnu prodaju da naplati svoje potraživanje.

Koje su mane i rizici hipoteke?

Za korisnika

Ono što možemo navesti kao manje dobru stranu za korisnika kredita jeste realan rizik gubitka nepokretnosti na koju je upisana hipoteka, i to samo u slučaju da se zanemari isplata kredita. Banke u ovom slučaju jesu stroge i postupaju isključivo po ugovoru, ali to ne bi trebalo da plaši dužnike jer sve dok redovno isplaćujete svoje obaveze nema razloga za brigu. 

Usudićemo se reći da je strogo postupanje banke i naplata potraživanja kroz prinudnu prodaju razlog da hipoteka kao pojam postane (donekle) omražena i da je prati potajni strah. Ponavljamo, ne treba da se plašite, redovnim i savesnim izmirivanjem obaveza nećete se dovesti ni u kakvu neprijatnost.

Isto tako, hipoteka je sinonim za dugoročno zaduženje. To znači da je korisnik kredita, u proseku, dve ili tri decenije vezan za svoju obavezu, pa je savet da se pre potpisivanja ugovora detaljno prouče svi uslovi pod kojima se ugovor potpisuje.

Za poverioca

Kada je banka u pitanju, i pored temeljne procene rizika uvek postoji izvesna mogućnost da se potraživanje ne naplati u potpunosti. U prilog tome govore nepovoljna tržišna kretanja, ekonomske krize ili elementarne nepogode mogu uticati na drastičan pad vrednosti nepokretnosti, a niko ne garantuje da će banka uvek uspeti da u kompletnom iznosu naplati svoje potraživanje. 

Osim toga, kada dođe do prinudne naplate, njena realizacija obično podrazumeva duži vremenski period, a moguć je i nepovoljan uticaj na reputaciju banke zbog dužnikovog nezadovoljstva (iako je prinudna naplata bila opravdana). 

Zaključak

Hipoteka ne treba da vas plaši, već da vas osvesti o tome da je važno dobro razumeti kako ona u praksi funkcioniše i šta je to što su vaša prava i obaveze, a šta je na banci. Verujemo da ste kroz ovaj tekst došli do dosta korisnih informacija, a ako vam je ova tematika interesantna, predlažemo da pročitate i ova dva bloga:

• Kredit za izgradnju kuće bez hipoteke
• Kupovina stana pod hipotekom – Kako na najbezbedniji način doći do nekretnine

Kontaktirajte svog ličnog Kreditnog brokera

Kako bi ceo proces oko apliciranja za stambeni ili neki drugi kredit bio lakši i manje stresan – predlažemo da imate stručnu podršku.

Ako se odlučite da nam se obratite i da vam naši savetnici budu oslonac, znajte da ćete dobiti besplatnu uslugu koja podrazumeva pribavljanje bankarskih ponuda i detaljno objašnjenje cele procedure. To znači da ne morate da gubite vreme na obilaske banaka u potrazi za ponudama za kredit i da ćete uvek imati priliku da se konsultujete sa stručnjacima koji imaju višegodišnje iskustvo u finansijskom sektoru.