Brisanje zabeležbe u katastru

Koliko ste puta čuli da je neko imao zavrzlame vezane za katastar? 

Provere, upisi, prenosi i brisanje vlasništva nekada mogu izgledati poprilično nejasno, a razlog za to je nedovoljna ili netačna informisanost. 

Kako bismo svim čitaocima pomogli da što bolje razumeju kako katastar funkcioniše i šta sve treba znati u vezi zabeležbe i njenog brisanja, pripremili smo tekst koji će sigurno dati odgovore na svako pitanje koje imate na ovu temu.

Šta je katastar nepokretnosti i šta se sve u njega upisuje?

Katastar nepokretnosti predstavlja javni registrar koji je u nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda u kojem se vode evidencije o zemljištu, objektima i pravima na nepokretnosti. Evidencija u ovom registru je osnova za sticanje, prenos i ograničavanje vlasništva – primera radi, bez upisa u katastar kupac kuće ne postaje njen formalni vlasnik.

Kako je u pitanju javni registar, svako mu može pristupiti i proveriti da li su neki stan, kuća ili zemljište opterećeni hipotekom. 

Katastar nepokretnosti ima po zakonu definisana načela po kojima se vodi:

• Načelo upisa, putem koje se svojina nad nepokretnostima stiče isključivo upisom u katastar.
• Načelo javnosti, po kojem je katastar javni registar gde su svi podaci dostupni javnosti.
• Načelo oficijelnosti koje znači da se svaki postupak upisa vodi po službenoj dužnosti.
• Načelo pouzdanja – podaci koje ovaj registar sadrži su tačni i potpuni.
• Načelo prvenstva govori o tome da se upis u katastar vrši na osnovu redosleda prispeća dokumentacije.
• Načelo zakonitosti nalaže da se pre upisa proveri da li su ispunjeni zakonski uslovi za upis u katastar.
• Načelo određenosti obavezuje da svaki upis bude precizno i jasno definisan.

Šta je zabeležba u katastru nepokretnosti?

Citiramo Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture i član 14, po kojem je zabeležba “upis kojim se u katastar nepokretnosti upisuju činjenice koje su od značaja za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, koje se odnose na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti”. 

Ako bismo zabeležbu definisali po postupku u pojednostavljenoj formi, mogli bismo reći da je reč o vrsti beleške u katastru koja ukazuje na izvesna ograničenja ili na prava koja već postoje na nepokretnosti. Primer za ograničenja i prava može biti spor u vezi vlasništva, teret na nekretnini i sl. Kao što možete primetiti, radi se o postupku i svojevrsnoj vrsti napomene budućim vlasnicima nekretnine da postoji izvestan rizik ali i određena prava vezana za tu nekretninu. Ovo može, a i ne mora da znači da će zbog prava i zabeleške potencijalni kupac odustati od kupovine – ovo je skretanje pažnje na važnu činjenicu koja se odnosi na prava vezana za samu nekretninu koja se svakako ne treba zanemariti. 

Priroda zabeležbe može da se odnosi na spor oko vlasništva, na zabranu upisa ili zabranu otuđenja i opterećenja, na postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju, ili drugih ugovora. Međutim, kao što je došlo do upisa tako je moguće i brisanje zabeležbe u katastru, o čemu ćemo malo detaljnije u nastavku teskta.

Koja je razlika izmedju zabeležbe u katastru i predbeležbe?

Osim zabeležbe, u katastar se unosi i predbeležba. Reč je o vrsti privremenog upisa u katastar koji služi za rezervisanje prava na nepokretnosti sve dok se ne ispune svi zakonski uslovi vezani za prava i za konačan upis – primera radi, dok se ne isplati celokupna suma po kojoj se nepokretnost prodaje. 

 Predbeležba ima rok od 90 dana ili neko drugo trajanje koje je odredio nadležni organ, a njeno brisanje može biti po službenoj dužnosti ili po zahtevu uz poštovanje prava. 

Koji su najčešći razlozi za upis zabeležbe?

Osim što doprinosi transparentnosti i ima obaveštajnu, a uz to i zaštitnu funkciju, razlozi za upis zabeležbe u katastar upozoravaju i obaveštavaju o postojanju izvesnih činjenica i prava koje su korisne za treća lica. 

U skladu sa tim, zabeležbe se mogu odnositi na parnične postupke u vezi sa pravom svojine ili nekim drugim pravima nad nepokretnošću, a drugi čest razlog za upis svojine i zabeležbe jeste zbog prava zabrane da se nepokretnost otuđi ili optereti. Isto tako, zabeležba može postojati ukoliko se želi naglasiti pravo preče kupovine ili se upisom zabeležbe daje na znanje da je pokrenut izvršni postupak za naplatu duga – tada je reč o zabeležbi pokretanja postupka prinudne naplate, odnosno, izvršenja prava.

Kao što vidite, zabeležbe u katastru se odnose na različite stvari sem na pravo, što ne mora nužno da znači da bi kupovina stana sa zabeležbom bila nemoguća – potrebno je razmotriti pravo i šta se tačno u zabeležbi navodi, pa na osnovu toga birati dalje akcije.

Kada i zašto dolazi do brisanja zabeležbe u katastru?

U katastru na istu nepokretnost može biti upisano više zabeležbi, osim u slučajevima kada se to pravo kosi sa zakonskim odredbama. Zahteve za upise zabeležbi građani mogu podneti preko advokata ili priofesionalnog korisnika i ukoliko služba u katastru odluči da upis zabeležbe ima osnova, ista se unosi u katastar. 

Međutim, kako se postupa kada dođe na red brisanje zabeležbe u katastru? 

Ispunjenje uslova koji su bili razlog upisa

Brisanje zabeležbe u katastru može biti usled ispunjenja uslova koji su bili razlog upisa. Konkretno, to se dešava u slučajevima kada se neki postupak okonča uz pravo sa pravosnažnom odlukom ili kada istekne rok zabrane otuđenja. 

Primera radi, kada je reč o subvencionisanim stanovima, oni imaju zabranu otuđenja i uz to pravo će u katastru po tom osnovu da stoji zabeležba sve dok ne istekne deset godina, koliko je rok zabrane otuđenja. Kada se to pravo desi, sledi brisanje zabeležbe iz katastra.

Odluka nadležnog organa ili suda

Ukoliko sud na osnovu pravosnažne odluke donese presudu po kojoj se odbacuje tužba u vezi nekog spora koji je bio razlog za upis zabeležbe, tada sledi i brisanje zabeležbe u katastru. Primer za brisanje zabeležbe u katastru na osnovu odluke nadležnog organa bi bila situacija u kojoj opština donese odluku da zabeležba nije osnovana i na osnovu te odluke pokrene postupak za brisanje.

Po službenoj dužnosti ili na zahtev vlasnika

Osim pomenutih slučajeva, u praksi je uobičajeno i brisanje zabeležbe u katastru po službenoj dužnosti kada se utvrdi da su za brisanje ispunjeni svi uslovi. Osim toga, brisanje je moguće i na zahtev vlasnika nepokretnosti ili njegovog ovlašćenog lica. U tom slučaju, praksa je takva da se uz zahtev za brisanje zabeležbe u katastru dostavlja i dokaz koji potkrepljuje takvu odluku, npr. potvrda o okončanom sporu koji je bio razlog za upis zabeležbe.

Ko podnosi zahtev za brisanje zabeležbe?

Brisanje zabeležbe u katastru može biti pokrenuto od strane fizičkih lica, pravnih zastupnika, kao i od notara i advokata. U nastavku ćemo malo detaljnije o svakoj kategoriji ponaosob.

Fizička lica

Kada se brisanje zabeležbe u katastru pokreće od strane fizičkog lica (bilo da je reč o domaćem ili stranom fizičkom licu) obavezna je identifikacija kroz podnošenje lične karte ili pasoša. U ovakvim slučajevima, reč je obično o vlasnicima nepokretnosti koji zahtev za brisanje zabeležbe u katastru podnose onda kada je izvršenje zabeležbe bilo po službenoj dužnosti ili kada su okolnosti zbog kojih je zabeležba uneta prestale da važe. Primer za ovo može biti kada je završen neki sudski spor ili kada je zabrana otuđenja prestala da važi. Tada je fizičko lice u obavezi da podnese i dokaz na osnovu kojeg će katastarske službe dalje procesuirati njegov zahtev – da dostavi pravosnažnu presudu, rešenje ili neki drugi dokument koji je adekvatan u pomenutu svrhu.

Pravni zastupnici

Pravni zastupnici podnose zahtev za brisanje zabeležbe onda kada je ceo postupak potrebno voditi što efikasnije i kada je nužno zaštiti interese pravnog društva ili drugog pravnog lica koje zakonski zastupnik zastupa. Zastupnik je za svoje delovanje ovlašćen od strane nadležnih organa pravnog lica da zastupa i postupa u najboljem interesu svoje stranke.

Notari ili advokati

Ako fizička lica odluče da kroz ovaj proces ne prolaze sami, već odaberu da imaju zastupnike poput advokata ili notara, tada zastupnici sa ovlašćenjem svojih klijenata otpočinju proceduru za brisanje zabeležbe u katastru. Advokati su u obavezi da postupaju isključivo ako dostave punomoćje kojim ih klijent ovlašćuje za zastupanje, a odabir pravnog zastupnika građanima može u velikoj meri olakšati ceo ovaj proces. Njihovo angažovanje je naročito korisno ako građani nemaju vremena ni volje da samostalno započinju proceduru brisanja zabeležbe ili ukoliko je reč o komplikovanojim situacijama i imovinsko-pravnim odnosima. 

Kada je reč o notarima, oni obično podnose zahtev za brisanje zabeležbe u katastru kada je njihovo angažovanje uključeno u sastavljanje ugovora o kupoprodaji a zabeležba predstavlja izvesnu prepreku za upis vlasništva. Tada notari dostavljaju dokaze koji opravdavaju njihovu nameru i dokazuju da je zabeležba irelevantna i da je kao takva pogodna za brisanje. 

Gde i kako se podnosi zahtev?

Prijavu za brisanje zabeležbe u katastru moguće je podneti lično i online, i potrebno ju je popuniti čitko (ako se podnosi lično), tačno i kompletno. Neophodno je da bude navedeno svojstvo podnosioca prijave koje se bira od ponuđenih, a u slučaju da prijavu ne podnosi fizičko lice već zastupnik ili punomoćnik, tada se u prijavi navode i njegovi lični podaci. 

Na portalu Republičkog geodetskog zavoda e-Šalter moguće je proslediti zahtev za brisanje zabeležbe u katastru, ali treba imati na umu da je ovaj portal namenjen isključivo javnim beležnicima, organima javne uprave, sudovima, javnim izvršiteljima, advokatima, geodetskim organizacijama, bankama, licenciranim proceniteljima, kao i posrednicima u prometu i zakupu nepokretnosti. Dakle, fizička lica njihovim angažovanjem mogu da se opredele za prijavu putem interneta ili mogu izabrati lično podnošenje potrebne dokumentacije odlaskom u nadležnu službu za katastar nepokretnosti. 

Međutim, šta se dešava i kako se postupa po ranije odbačenoj prijavi za bisanje zabeležbe u katastru?

U praksi se događa da predate prijave ne budu usvojene iz prvog puta. Kada se to desi, podnosilac prijave ceo postupak može ponoviti za 30 dana od data objavljivanja rešenja kojim je prvobitna prijava odbačena. Ono što je pre slanje nove prijave potrebno uraditi jeste otkloniti sve utvrđene nedostatke koji su bili razlog za odbijanje i uplatiti pripadajući deo naknade za ponovno podnošenje zahteva za brisanje zabeležbe u katastru. Važno je navesti broj rešenja po kojem je ranija prijava odbačena, ceo obrazac popuniti tačno i čitko i kompletirati sa dokumentacijom koja je u prvom pokušaju bila nekompletna. 

Koja dokumentacija je potrebna za brisanje zabeležbe u katastru?

Kada je reč o potrebnoj dokumentaciji koja se u ovom slučaju podnosi, osim identifikacionih dokumenata i popunjene registracione prijave za brisanje zabeležbe, prilaže se i dokumentacija koja je dokaz da je brisanje zabeležbe opravdano (pravosnažna sudska odluka, rešenje i sl.). Osim ovih navedenih dokumenata, potrebno je dostaviti i dokaz o plaćenoj naknadi za brisanje registrovane zabeležbe koja se plaća shodno načinu na koji se prijava podnosi, što ćemo detaljnije objasniti u nastavku teksta. 

Zahtev za brisanje zabeležbe

Prijava za brisanje zabeležbe je dokument kojim se objedinjuju svi podaci podnosioca prijave i podaci o zabeležbi na koju se prijava odnosi. 

Kao što smo pomenuli, ukoliko je jedan zahtev za brisanje već odbijen, podnosilac prijave je u obavezi da navede broj rešenja kojim je odbačena ranije podneta prijava i taj podatak se upisuje u jasno naznačeno mesto u zaglavlju prijave. 

Potom se popunjava sve u vezi ličnih podataka podnosioca prijave, a ukoliko se prijava podnosi preko zastupnika ili dužnika, potrebno je popuniti deo podataka i dokumenta koji se odnose na potpisnika prijave. U prijavi se navodi i popis dokumentacije koja se prilaže uz prijavu za brisanje zabeležbe i bira se osnov za brisanje registrovane zabeležbe (brisanje zabeležbe spora, brisanje zabeležbe podataka i dokumenata od značaja za pravni promet) uz kraći opis zahteva unutar dokumenta.

Rešenje/ugovor/sudska odluka

Da bi se registraciona prijava za brisanje podataka i zabeležbe u katastru uvažila, potrebno je dostaviti dokaz o tome da je razlog za postojanje zabeležbe prestao da važi. Ono što se u ovu svrhu koristi jeste pravosnažna sudska presuda, rešenje nadležnog organa kojim se ukida ili obustavlja postupak koji je bio na snazi. 

Dokaz o identitetu

Kad fizčka lica podnose prijavu, u svrhu njihove identifikacije neophodno je podneti ličnu kartu ili pasoš radi neophodnih podataka. Dodatno, u slučaju pravnih lica podnosi se ovlašćenje za zastupanje ili punomoćje kojim se advokat (ili neko drugo izabrano lice) ovlašćuje za zastupanje.

Dokaz o uplati takse

Uz svu pripremljenu dokumentaciju prilaže se i dokaz o izvršenoj uplati takse.
Obaveza plaćanja ove naknade određena je Pravilnikom o visini takse za pružanje usluga Republičkog geodetskog zavoda. Međutim, u praksi se dešava da podnosioci prijave ne uplate ovu naknadu i tada služba za katastar izdaje opomenu kojom se zahteva plaćanje takse u roku od osam dana. U slučaju da u propisanom roku stranka ne izvrši plaćanje, zahtev za brisanje zabeležbe u katastru se odbacuje uz prateća dokumenta.

Koliko traje postupak i koliko košta brisanje zabeležbe?

Postupak kojim se vrši brisanje zabeležbe u katastru i njegovo trajanje definisanisno je Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Na osnovu ovog zakona, rok za donošenje rešenja koji se vodi u postupku po zahtevu stranke je 15 dana od dana prijema zahteva. Izuzetak su slučajevi koji su jednostavnije prirode, upis hipoteke, zabeležbe i sl, kada je rok za donošenje rešenja 5 radnih dana. 

Kada je reč o visini pomenute naknade za registracionu prijavu, ona se razlikuje – za prijave podnete online naknada iznosi 1040 dinara, dok je za prijavu u papirnoj formi cena nakanade 1150 dinara. 

Osim ove dve cene, postoji i naknada za neblagovremeno podnetu registracionu prijavu i ona iznosi 3130 dinara. 

Koji je pravni lek ako zahtev bude odbijen?

 Nekada odgovor na zahteve koje stranke podnose može biti i negativan. Obično je razlog tome pomenuta neplaćena taksa koja je po zakonu obavezna da bi se postupak brisanja pokrenuo, ali nekada razlog može biti i nešto drugo. Osim što se prijava može službi proslediti ponovo nakon 30 dana, strane imaju priliku i da rešenje potraže kroz žalbu, ukoliko procene da je to adekvatan način da se dođe do rešenja. 

Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana kada rešenje doneto, a osim podnošenja žalbe, stranke svoje nezadovoljstvo sa radom službe mogu iskazati i popunjavanjem formulara koji se zove Primedba na rad službe. Ovu online formu pronaćićete na ovom linku (link ka https://info-centar.rgz.gov.rs/eprimedbe/form/ )

Zaključak

Brisanje zabeležbe u katastru vlasnicima nepokretnosti može dosta da oteža ukoliko oko ovog postupka postoje izvesne komplikacije ili odlaganja. Bez izbrisane zabeležbe prodaja, uknjižba ili upis hipoteke mogu biti sputani ili onemogućeni, a sve to obično izaziva dosta stresa kod građana.

Kako bi se stvari u što većoj meri olakšale, traženje stručne pomoći je dosta olakšavajuće, pa se tako stranke mogu obratiti advokatima kako bi se posavetovale ili kako bi dobile zastupnika u ovom procesu. Čini se da je dolaženje do relevantnih informacija ključno za eliminisanje stresa koje nepoznate zakonske regulative svakome mogu izazvati. Informisanost se stiče kada imate adekvatnu stručnu pomoć na koju se možete osloniti i koja će uvek biti tu za svako pitanje koje imate.

Kontaktirajte svog ličnog kreditnog brokera

U slučaju da brisanje zabeležbe u katastru nije jedina obaveza kojom se bavite, već pored toga planirate da aplicirate za neku vrstu kredita kod banke, onda verujemo da ste zaista pod opterećenjem!

Odlična vest je da Kreditni broker može dosta da olakša pronalazak idealne bankarske ponude, pa ako planirate stambeni, gotovinski ili kredit za refinansiranje – mi smo pomoć na koju se apsolutno možete osloniti.

O čemu se tačno radi?

Kreditni broker čine finansijski savetnici sa višegodišnjim iskustvom u bankarskom sektoru. Ono što je glavni cilj jeste da se klijentima koji nam se obrate olakša pronalazak ponude za kredit koja je u najvećoj mogućoj meri za njih odgovarajuća, ali da se ujedno klijentima uštedi vreme i energija i da im ceo proces ne izaziva stres. 

Sve ovo je moguće kroz angažovanje Kreditnog brokera koji od klijenta dobije ključne informacije o tome kakav kredit je potreban i koji su to uslovi koji su za klijenta najadekvatniji. Umesto klijenta, naši savetnici pronalaze bankarske ponude koje su najpribližnije zahtevima klijenta i kasnije pomažu pri selekciji i odabiru. 

Ono što je glavni benefit jeste činjenica da klijenti ne odlaze od banke do banke, ne čekaju na razgovore sa bankarskim službenicima i ne troše vreme i energiju koja je za ovo inače i neophodna. Osim toga, saradnja sa Kreditnim brokerom osigurava i znatno manje stresa jer su klijenti upućeni u svaku etapu procesa – od prikupljanja dokumentacije, preko predaje zahteva do realizacije kredita. Detaljno objasnimo kako proces izgleda, šta se od klijenata očekuje i na koji način sve može da se završi dosta efikasnije. Ovo je posebno korisno kada je reč o stambenom kreditu, jer je ova procedura za klijente neretko vrlo zbunjujuća i stresna. U svakom trenutku naši klijenti mogu da nam se obrate i da sa nama podele bilo kakvu nejasnoću koja ih muči – mi smo tu da im damo odgovor i da ih upoznamo sa njihovim obavezama i pravima.

Svaka usluga koju Kreditni broker pruži je u potpunosti besplatna i bez skrivenih troškova, a osim toga je i neuslovljavajuća – klijenti sami biraju banku kod koje će aplicirati za kredit.

Pre nego što ovaj tekst privedemo kraju, ostavićemo vam i par linkova na kojima možete pročitati neke od naših tekstova. Ovi tekstovi su od strane klijenata koji su tragali za stambenim kreditima bili ocenjeni kao vrlo korisni izvori informacija, pa ako planirate kupovinu stana na kredit, predlažemo da pročitate:

1. Potrebni papiri za stambeni kredit – Krenite spremni u banku
2. Hipoteka za stambeni kredit – Sve što morate da znate!
3. Starosna granica za stambeni kredit – Kako godine utiču na kreditnu sposobnost?

Ako zatreba pomoć – popunite kontakt formu. Tu smo za svaku nedoumicu ili pitanje koje možete imati.