Ako je i vama zamisao da kupite stan u izgradnji primamljiva zbog mogućnosti da kroz tu investiciju platite povoljniju cenu po kvadratnom metru – onda je ovo pravi tekst za vas. Pitate se zašto? Zato što je ovaj tekst pisan sa osvrtom na sve one ključne stvari na koje bi bilo mudro obratiti pažnju kada je u pitanju kupovina stana u izgradnji.
Šta morate proveriti pre kupovine stana u izgradnji?
Sigurno ste čuli za priče koje su pre petnaestak godina bile aktuelne i koje su bile o tome kako su neki ljudi za svoj novac umesto stana dobili spoznaju da su prevareni. Reč je o situacijama gde su nepouzdani investitori varali svoje kupce tako što su prodavali stanove koji ili nikada nisu završeni ili je ista nekretnina bila prodata više puta. Nažalost, ovo je bila stvarnost mnogih i zbog toga je od tog perioda obraćanje pažnje na kredibilitet investitora postala jedna od glavnih smernica pri odabiru stana u izgradnji.
Tačno je da su cene stanova (i drugih nepokretnosti) dosta povoljnije dok je stan u izgradnji, ali usled nauka koji je svako izvukao iz tog talasa prevara i koji je jedno vreme bio baš aktuelan, budući kupci su stekli naviku da ne brzaju sa kupovinom kada su u pitanju stanovi. Savetujemo vam da prvo detaljno proverite cene, investitora i tako se uverite u to da posluje po zakonu i da do sada nije bilo nikakvih pronevera sa njegove strane. Ovo ćete najlakše uraditi preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, gde ćete pronaći detalje u vezi same parcele gde je planirana gradnja i tu proverite da li je investitor upisan kao nosilac prava nad parcelom. Idealno bi bilo kada biste imali i informacije iz prve ruke od stanara iz zgrada koje je investitor već gradio. Tada biste mogli saznati i mnoge korisne stvari, poput toga kakva je izolacija u zgradi, kako je postavljena stolarija, da li je kvalitet gradnje zadovoljavajući i sl.
Koja dokumentacija se proverava za stanove u izgradnji?
Građevinska i upotrebna dozvola
Da biste proverili da li investitor ima građevinsku i upotrebnu dozvolu, koristite portal Centralne evidencije objedinjenih procedura za izdavanje građevinskih dozvola. Tu ćete kroz vrlo jednostavnu pretragu po jednom od tri dostupna kriterijuma (broj predmeta, investitori, ulica) doći do informacija u vezi izdatih dozvola. Rezultati koji su prikazani tiču se statusa predmeta koji se vodi, tipa zahteva, kao i datuma kada je zahtev podnet i završen.
Provera zemljišta
Što se tiče provere vezane za zemljište – tu informacije potražite u Katastru nepokretnosti.
Potvrda investitora o naknadama za uređenje zemljišta
Zakonom je jasno definisan obračun i naplata doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta. Uređenje građevinskog zemljišta znači da se obavljaju poslovi na njegovom pripremanju (izrada planske i tehničke dokumentacije, izrada geodetskih i geoloških podloga i sl.) i opremanju (infrastruktura), a investitor je dužan da plati obračunatu naknadu Gradskoj upravi za urbanizam I građevinske poslove.
Rokovi i penali za kašnjenje
Nije retka pojava da se rok završetka radova na zgradi produži. Razlozi za ovo mogu biti opravdane prirode i na njih investitor ne može da utiče (setimo se korona virusa), ali postoje slučajevi i kada je produžetak radova direktno vezan za investitora. Trebalo bi u predugovoru za kupovinu stana definisati rok završetka gradnja, kao i datum kada će zgrada biti spremna za useljenje. Po pitanju sredstva obezbeđenja ugovora o građenju, između kupca i investitora se sklapa ugovorna kazna. Ugovorna kazna štiti kupca od probijanja rokova, tako što je investitor u obavezi da kupcu isplaćuje dogovoreni mesečni iznos, kako bi kupac mogao da pokrije trošak koji ima za plaćanje rate za stambeni kredit.
Uslovi za raskid ugovora i povrat novca
Raskid ugovora o kupoprodaji se reguliše Zakonom o obligacionim odnosima. Do raskida može doći iz više razloga, a najčešći je taj što se jedna strana ne pridržava ugovornih obaveza. U ovom slučaju je kupcu obično potrebna advokatska pomoć, kako bi bio detaljno informisan o svojim pravima, ali i obavezama.
Dodatno – provera reputacije investitora
Još jednom ćemo podsetiti na važnost provere reputacije investitora. Ne dajte se zavarati sa primamljivim ponudama onih kompanija koje nemaju dostupne sve podatke za proveru ili koje prate ne tako dobar glas. Ujedno, ovo je objašnjenje zašto u gradovima postoji svega par investitora koji imaju najviše posla – provereni su i kupci se uz njih osećaju sigurno.
Koje su prednosti kupovine stana u izgradnji?
Evo šta je to što kupci mogu dobiti kao benefit od kupovine stanova u izgradnji.
Niža cena kvadrata
Kada se kupuju stanovi u izgradnji tada je cena kvadrata povoljnija. Razlike mogu biti poprilične, pa ako u obzir uzmete stan veće kvadrature – ušteda koja se može ostvariti na taj način je nezanemarljiva.
Prilagođavanje unutrašnjeg prostora i materijala
Kupovina stana u izgradnji podrazumeva i to da kupac ima mogućnost da samostalno odlučuje o rasporedu prostorija i o odabiru materijala koji će biti korišćeni u stanu. Nefunkcionalan raspored u stanu nekada može da bude poprilično frustrirajući, pa je prilika da se raspored prostora uredi kako kupac želi vrlo korisna.
Potencijalno fleksibilniji uslovi plaćanja
Kupci stana u izgradnji plaćanje vrše u etapama – primera radi, jedan deo novca daje se na početku gradnje, naredna rata kada se sa radovima stigne do određene faze i tako redom do poslednje rate koja se plaća kada se zgrada u potpunosti završi. Dinamika ovakvog plaćanja se obavezno definiše kroz ugovor.
Koji su rizici kupovine stana u izgradnji?
Kašnjenje završetka gradnje
Ono što se može desiti kada je kupovina stanova u izgradnji u pitanju jeste da investitor produži rok završetka gradnje. Kao što smo naveli, neprijatnost ove situacije se može vrlo jednostavno preduprediti kroz ugovornu kaznu, tako da kupci kojima pristižu na naplatu rate za stambeni kredit imaju pokriće za taj trošak.
Promene planova investitora
Složićemo se da se i kašnjenje sa završetkom radova može podvesti pod promenu u planu. Osim kašnjenja postoje i neke druge okolnosti koje utiču da dođe do potencijalnih promena, a one se mogu odnositi na, primera radi, završni izgled ili na neku od funkcionalnosti zgrade.
Pravne i finansijske nesigurnosti
Za kupce koji nisu informisani i koji uz sebe nemaju adekvatnu stručnu podršku, kupovina stana u izgradnji može biti realno rizičan poduhvat. Jako je važno da svaki kupac ima profesionalni oslonac u advokatima ili finansijskim stručnjacima, kako bi mogao sa stručnim licem da proveri da li se sve odvija u najboljem redu.
Šta moraju da sadrže predugovori i ugovori o kupovini stana u izgradnji?
Predugovor i ugovor o kupovini imaju donekle slične elemente.
Kroz predugovor o kupoprodaji regulisani su svi detalji i uslovi kupovine stana koji se gradi. Njegova suština jeste zaštita interesa obe ugovorne strane: kupac se obavezuje da će se izvršiti kupovina stana u izgradnji, a investitor se obavezuje da će sve svoje obaveze ispoštovati i da će stan biti predat kupcu u roku koji je unapred dogovoren. Predugovor se overava kod javnog beležnika i sa time stiče pravnu snagu na koju se jedna od ugovornih strana može pozvati u slučaju da dođe do kršenja nekih predugovorom definisanih obaveza.
Sa druge strane, kupoprodajni ugovor se sklapa kada se kupcu stana odobri stambeni kredit, a nakon toga sledi i solemnizacija (overa) Založne izjave i Ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji. Založna izjava je dozvola investitora kojom se odobrava upis hipoteke u korist banke i ovo je ovabezan element svakog kupoprodajnog ugovora.
Šta se dešava ukoliko investitor probije rokove?
Pomenuli smo da su kroz predugovor definisani uslovi kupovine i svi njeni detalji. To znači da se ovim dokumentom definiše i rok završetka gradnje, a navodi se i visina ugovorne kazne. Već smo u tekstu navodili primer kada je kovid bio aktuelan, a takve i slične situacije mogu opravdano da uspore završetak radova i da dovedu do produžetka roka za izgradnju. Uvek je korisno da se kupci posavetuju sa advokatom u vezi toga kako definisati sve potrebne detalje u predugovoru po pitanju (ne)opravdanog probijanja rokova. Ugovorna kazna ili raskid ugorova su dva realna scenarija do kojih može doći kada se sa izgradnjom ne završi u roku koji je prvobitno definisan.
Koji su porezi i troškovi prilikom kupovine stana u izgradnji?
Ono što sigurno treba platiti to su javni beležnik i notar. Pored toga, plaća se upis u Katastar nepokretnosti, a od viših troškova, tu je trošak poreza na dodatu vrednost.
Kako stan u izgradnji nikada pre nije bio prometovan, obaveza prvog kupca jeste plaćanje PDV-a, ali ukoliko je reč o kupovini prve nekretnine, kupac ima pravo na povrat PDV-a.
Iznos PDV-a koji se plaća jeste 10% od vrednosti nekretnine, a što se povrata tiče, kupac ima pravo na oslobođenje za 40 kvadratnih metara nekretnine i za po 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva.
Kako podići stambeni kredit za stan u izgradnji?
Kupovina stana tj. nekretnine u izgradnji putem kredita na prvi pogled može izgledati kao vrlo komplikovan proces, ali verujte da to tako ne mora da bude u realnosti. Verujemo da su stručna podrška u tom procesu i dobra informisanost ključ kako da prikupljanje dokumentacije i apliciranje prođe što jednostavnije.
Ceo proces započinje odabirom stana, potom se bira banka kod koje će biti podnet zahtev za kredit i nakon toga banka preuzima primarnu koordinaciju toka celog procesa. Vrši se procena vrednosti stana, prikuplja se i overava potrebna dokumentacije nakon čega se zahtev za kredit prosleđuje banci.
O tome kako vam Kredit broker može pomoći da za vas kupovina stana u izgradnji ne bude stresno iskustvo detaljno pišemo pri kraju ovog teksta.
Šta preostaje kada se nekretnina izgradi?
Po završetku radova investitor predaje svu potrebnu dokumentaciju Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove kako bi mu se izdala upotrebna dozvola. U praksi se upotrebna dozvola čeka neko vreme, ali to ne treba stanare da brine jer oni mogu da se usele i taj period čekanja na upotrebnu dozvolu ni po koga ne ostavlja negativne posledice jer je reč o uobičajenom procesu. Nakon što investitor dobije upotrebnu dozvolu, zgrada se upisuje u katastar, a zatim sledi i zvaničan upis svih vlasnika stanova.
Verujemo da smo ovim tekstom uspeli da vam ukažemo na osnovne stvari koje je korisno znati kako bi vam ceo proces izgledao srodnije. Kao što možete i sami zaključiti, nema razloga za strah kada je kupovina stanova u izgradnji u pitanju, samo je važno biti adekvatno informisan i imati stručnu podršku na koju se možete uvek osloniti.
Kada smo kod informisanosti, pozvaćemo vas da pročitate i ove naše blogove za koje smo dobili dobre povratne reakcije, a koji su obradili tri popularne teme kada je u pitanju kupovina stanova na kredit:
- Koliki kredit mogu da podignem sa minimalcem?
- Udruživanje plata za stambeni kredit
- Kupovina prvog stana – Porezi, olakšice i čitav postupak
A kada je reč o stručnoj podršci, želimo da istaknemo da ovde možete računati na nas.
Kredit broker svim svojim klijentima pruža profesionalnu pomoć uz koju je dolazak do bilo koje vrste kredita lakši i jednostavniji. U skladu sa potrebama klijenata, prikupljamo bankarske ponude za kredite i edukujemo klijente o celom procesu i fazama koje ih očekuju. Kada ste upoznati sa time kako izgleda postupak sa bankom i ostalim ustanovama ništa nije toliko komplikovano, pa ni kupovina stana u izgradnji.
Naši savetnici su finansijski stručnjaci sa višegodišnjim iskustvom, tako da možete biti sigurni u tačnost svih informacija koje od njih dobijete.
Usluga koju pružamo je u potpunosti besplatna,
bez skrivenih troškova i apsolutno vas ne uslovljava po pitanju izbora banke. Mi smo tu samo da uz naš kontakt pomognemo da vi lakše i uz što manje stresa, dođete do željenog kredita.
Kontaktirajte nas
Tu smo za sva vaša pitanja!
