Kupovina stana pod hipotekom – Kako na najbezbedniji način doći do nekretnine

Čest je slučaj da oni koji planiraju kupovinu stana nalete na ponudu koja im zadovoljava kriterijume, ali jedna stvar ih brine – stan već ima hipoteku. 

Kupovina stana pod hipotekom ne treba da vas plaši. Reč je o praksi koja nema nikakvih negativnih posledica po kupca, a uz dobro razumevanje celog procesa neće biti ni većih nedoumica. Ovim tekstom ćemo odgovoriti na sva pitanja koja možete imati na temu već upisane hipoteke, počev od toga kakva je procedura do saveta koje bi bilo mudro imati na umu.

Šta znači kupovina stana pod hipotekom?

Kupovina stana pod hipotekom podrazumeva da se kupuje stan koji je već opterećen kreditom i hipotekom. Iako može na prvi pogled da izgleda ograničavajuće, sa pravne strane, to nije slučaj. Kupovina stana pod hipotekom je legalna, i ono što je najvažnije, bezbedna transakcija.

Sve tri strane u ovom procesu (prodavac stana, banka i kupac) imaju svoje interese koje nastoje da zaštite i to ne bi trebalo nijednog učesnika da zaplaši. Prodavac može da proda stan koji je kupio putem stambenog kredita, novi vlasnik može da dobije kredit za kupovinu stana pod hipotekom i da bez problema upiše vlasništvo nad njim, a banka može u potpunosti da naplati svoje potraživanje.  

Koja je procedura kupovine stana pod hipotekom?

Osim kupovine stana putem stambenog kredita, kupac može kupiti stan pod hipotekom i za gotovinu.

Kupovina stana pod hipotekom za keš

Iako je ovako kupljen stan možda ređi slučaj jer je potrebno obezbediti dovoljno sredstava za kupovinu, ovo je najjednostavniji put kada je u pitanju kupovina stana pod hipotekom. Osim toga, ceo proces je moguće obaviti za dosta kraće vreme nego što je to slučaj kada je kupovina putem kredita.

Korak: Isplata preostalog duga banci

Banke uvek imaju prioritet pri naplati, pa tako i u ovom slučaju. 

Neophodno je da kupac isplati banci ostatak duga od prodavca i da time zatvori to dugovanje. Na ovaj način, u celosti se isplaćuje stambeni kredit lica koje je u svojstvu prodavca stana.

Korak: Potpisivanje saglasnosti sa bankom

Tek nakon što namiri svoje potraživanje, banka preuzima sledeći korak. Reč je o davanju saglasnosti da prodavac može izvršiti prodaju stana koji je kupio putem stambenog kredita. Potom banka izdaje potvrdu da je dugovanje regulisano i pored toga izdaje i brisovnu dozvolu. 

Korak: Brisanje hipoteke iz katastra

Brisovna dozvola je neophodna za brisanje hipoteke sa nekretnine i za upis vlasništva od strane kupca. Ovim dokumentom banka potvrđuje da je njeno potraživanje u celosti namireno i da se prvobitna hipoteka može ukinuti.

Korak: Plaćanje taksi za brisanje hipoteke

Završni korak odnosi se na plaćanje taksi (administrativna taksa i taksa za Zahtev za provođenje promene u katastru nepokretnosti) koje su neophodne kako bi se hipoteka izbrisala iz evidencije. Kupac snosi troškove koji su zbirno oko 5000 dinara. Nakon uplate, prvobitna hipoteka se briše iz katastra i moguć je upis novog vlasništva.

Kupovina stana pod hipotekom na kredit

Kada se putem stambenog kredita vrši kupovina ovakvog stana, tada je procedura malo komplikovanija nego što je to slučaj kada je kupovina za keš. Ipak, uz dobro razumevanje, svaka etapa će biti završena bez ikakvih problema.

Korak: Prikupljanje dokumentacije

Kao što nalaze procedura apliciranja za bilo koju vrstu kredita, prvi korak je prikupljanje dokumentacije. Međutim, u situaciji gde je obavlja kupovina stana pod hipotekom, potrebno je pribaviti i dodatna dokumenta koja su u ovom slučaju nezaobilazna. Reč je o potvrdi o ostatku duga i o pismu o namerama. Prvi dokument navodi koliko je još ostalo da se stambeni kredit prodavca nekretnine u potpunosti isplati, a drugi dokument sadrži potvrdu banke da će biti izdata brisovna dozvola nakon što se od strane prodavca isplati dugovanje u celosti. 

Korak: Kupac otplaćuje hipoteku starog vlasnika

Nakon što se odobri stambeni kredit, kupac iz tih sredstava otplaćuje dug koji prodavac nekretnine ima prema banci. Pomenućemo da je u praksi moguća i situacija gde kupac vrši isplatu na račun prodavcu koji bi potom trebao da izmiri svoje dugovanje prema banci. Ovo je malo rizičniji put za kupca, jer uvek postoji mogućnost da prodavac ne isplati svoj dug.

Korak: Uplata iznosa na dva računa

Prethodni korak opisuje transakciju koja je primarna, a to je uplata banci na račun. Dakle, iz sredstava kredita banka namiri iznos koji pokriva svoje potraživanje, a potom se ostatak do pune kupoprodajne cene isplaćuje prodavacu na račun.

Korak: Davanje saglasnosti na brisanje hipoteke

Iako se podrazumeva da je kupac upoznat sa postojanjem hipoteke, nužno je dati i formalnu potvrdu i usaglasiti se postupkom brisanja hipoteke.

Korak: Zatvaranje kredita i brisanje hipoteke

Nakon što je prvobitni kredit zatvoren, a potraživanje banke namireno, banka izdaje brisovnu dozvolu, posle čega sledi postupak brisanja hipoteke iz katastra. Na ovaj način, sa stana se skida teret i moguć je upis nove hipoteke i novog vlasništva.

Korak: Uplata kapare

Kapara je jedan od načina da se osigura realizacija transakcije koja se planira. Ona predstavlja dogovoreni iznos. Banka prima dogovoreni iznos, a ovaj korak važi za ustaljeni način funkcionisanja kada se kroz stambeni kredit realizuje kupovina stana pod hipotekom.

Koje su prednosti kupovine stana pod hipotekom?

Pravna proverenost nekretnine

Jedna od vrlo važnih, i za kupca korisnih stvari jeste činjenica da je nekretnina sa hipotekom prošla detaljnu proveru od strane banke. Dakle, banke su već jednom izvršile sve provere u vezi dozvola nekretnine, vlasništva nekretnine i svega što je ključno da kupac bude siguran u poreklo imovine.

Brža obrada kredita kod iste banke

Kupac može aplicirati za stambeni kredit kod banke koja je prvobitno upisala hipoteku na nekretninu koju on želi da kupi, a može da aplicira i kod neke druge banke za tu nekretninu. Ono što je ovde naročito korisno znati jeste da će cela procedura vezana za nekretninu moći pre da se završi ukoliko se zahtev za kredit podnese u banci gde je i prodavac stana uzeo stambeni kredit. Banka poseduje sve potrebne podatke o nekretnini u svom sistemu i ceo proces oko obrade može biti završen za kraće vreme.

Mogućnost bolje cene

Šta je ono što je kupcima naročito privlačno kada je u pitanju kupovina stana pod hipotekom? Niža cena.

Obično nekretnine koje su već opterećene hipotekom imaju niže cene, i to su pokušaji prodavaca da ih učine atraktivnijima. Sa druge strane, prodavac možda ima razloge zbog kojih želi da što pre izmiri svoj stambeni kredit, pa je niža cena jedan od načina da se to i postigne.

Transparentnost stanja

Iako nekome može delovati da nekretnina opterećena hipotekom podrazumeva dosta zavrzlama, situacija je drugačije. Ovakve nekretnine imaju jasnu evidenciju, sve je već prošlo jednu proveru i sa sigurnošću se može reći da su one sigurna investicija.

Koje su mane i rizici kupovine stana koji je pod teretom?

Složenija procedura kupoprodaje

Ukoliko bi se poredila procedura kupovine stana u slučajevima kada ima i kada nema opterećenja na nekretnini, može se reći da je stan sa hipotekom slučaj koji podrazumeva više koraka i zahteva više vremena. Mimo standardne procedure u vezi stambenog kredita, potrebno je pribaviti i dodatna dokumenta i preduzeti korake koji se ne rade kada je nekretnina bez tereta. 

Zavisnost od banke

Tok i trajanje celog procesa u velikoj meri zavisi od banke. U slučaju da je dinamika rada sporija ili da banka nalaže dodatne provere, postoji mogućnost da se ceo proces malo oduži.

Mogućnost dodatnih troškova

Administrativne takse i troškovi za advokata ili notara mogu biti dodatan izdatak. Međutim, to treba imati u vidi jer ne psotoji mogućnost da se neka naknada zaobiđe i preskoči kako bi se uštedelo.

Potencijalna nesigurnost u prelaznoj fazi

Kupovina stana pod hipotekom može biti puna neizvesnosti kada kupci samostalno prolaze kroz ovu proceduru, a da pritom nisu dovoljno i tačno informisani o baš svakoj etapi, kao i o svojim pravima i obavezama. Ali, ni to ne treba da plaši jer ćemo u jednom od narednih delova ovog teksta pojasniti kako možete dobiti besplatnu, stručnu pomoć i podršku od prvog dana.

Kako odrediti stvarnu vrednost stana pod hipotekom?

Bez obzira što je reč o tome da se obavlja kupovina stana pod hipotekom, procena vrednosti nekretnine ne razlikuje se previše od uobičajene procedure za procenu. 

U prvi mah, može se pomisliti da postojanje hipoteke umanjuje vrednost nekretnine. To nije slučaj, a kako se navodi u Zakonu o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, procenu tržišne vrednosti nepokretnosti obavlja isključivo licencirani procenitelj.

Procenitelji su u obavezi da svoju dužnost obavljaju savesno i u skladu sa pomenutim zakonom i da nakon izvršene procene sastave izveštaj o procenjenoj tržišnoj vrednosti stana koji je pod hipotekom. Za potrebe procene, procenitelji koriste različite baze podataka, a jedna od tih baza je i baza RGZ-a (Republički geodetski zavod) u kojoj se nalaze podaci o cenama nepokretnosti iz kupoprodajnih ugovora, kao i podaci iz katastra.

Na vrednost nekretnine utiče više faktora – lokacija, kvadratura i ostale važne karakteristike nekretnine koje utiču da vrednost bude viša ili niža. U slučaju da procenitelj izvrši procenu stana na 150000 evra, a dugovanje trenutnog vlasnika stana prema banci iznosi još 90000 evra, tada bi iznos odnosno vrednost za vlasnika bila 60000 evra. U opisanom slučaju, kada bi se stan prodao sa hipotekom, prvo bi se izmirilo potraživanje banke, dok bi se ostatak isplatio prodavcu.

Koji su troškovi kupovine stana pod hipotekom?

Već smo pisali o pozitivnim karakteristikama i manama koje ima kupovina stana pod hipotekom, pomenuli smo troškove koje nije moguće zaobići. 

O čemu se tačno radi?

Da bi se ceo postupak sproveo, potrebno je platiti određene takse i pokriti troškove koji se javljaju u ovom procesu. Primera radi, ne može se zaobići taksa za brisanje hipoteke iz katastra ili administrativna taksa na ime zahteva za brisanje. Tu su još i troškovi koji se odnose na javnog beležnika (sačinjavanje potrebnih dokumenata poput ugovora ili založne izjave i troškovi overe tih dokumenata), a ukoliko se angažuje i advokat, tada je potrebno isplatiti i cenu njegovog angažmana. 

Osim navedenih troškova, tu su troškovi koji se vezuju za banku i mogu se odnositi na naknade po pitanju obrade zahteva za kredit ili pak za naknade za prevremenu otplatu kredita.

Kada se može uknjižiti novi vlasnik?

Kupac se upisuje kao vlasnik nekretnine tek kada banka namiri svoje potraživanje. Dakle, potrebno je da se namiri preostali dug po stambenom kreditu koji potiče od prodavca i tek nakon toga banka vrši izdavanje dokumenta koji predstavlja brisovnu dozvolu na osnovu koje je moguće izvršiti upis novog vlasnika.

Cela ova procedura za cilj ima osiguranje potraživanja koje banka ima, pa tako, tek kada se kredit u celosti isplati, tek onda je moguće zavesti bilo kakvo promenu u katastru po pitanju vlasništva. Promeni prethodi podnošenje zahteva za promenu vlasništva uz prilaganje adekvatne dokumentacije i dokaza o svim plaćenim taksama.

Koje savete vam možemo dati pre kupovine stana pod teretom?

Dobro razmislite da li ste spremni za hipoteku

Kupovina stana pod hipotekom nije nešto što bi trebalo da vas brine, već da pokrene na preispitivanje. Važno je dati iskren odgovor po pitanju toga da li ste spremni za ovakav proces, a ono što je ključno da biste na to odgovorili jeste da ste upućeni u svaku pojedinost koja se odnosi na kupovinu stana sa hipotekom. Sasvim je u redu i ako zaključite da biste, ipak, da zaobiđete sve što ide uz ovakvu kupovinu i da biste više voleli da prođete kroz standardnu proceduru kupovine stana koji nema hipoteku.

Uporedite ponude banaka

Ovaj savet je primenljiv za svaku vrstu kredita. Kako biste bili što sigurniji da ste izabrali adekvatnu bankarsku ponudu, savetujemo da uporedite što više ponuda. Uslovi se mogu razlikovati od banke do banke, a s obzirom da se radi o dugoročnoj obavezi prema banci – čak i mala razlika može puno da znači. 

Angažujte finansijskog savetnika

Razumemo da prikupljanje bankarskih ponuda i tumačenje svih bankarskih uslova zahteva dosta vremena i truda. U slučajevima kada vam ponestaje i jednog i drugog, obično se javlja zabrinutost. Da bi svako ko čita ovaj blog, a razmišlja o tome kako bi kupovina stana pod hipotekom bila dobro rešenje, lakše prošao celu proceduru, želimo da poručimo sledeće – angažujte stručnu pomoć. 

Nemojte misliti da je to moguće jedino ukoliko imate da platite tu uslugu. Kredit broker nudi besplatno profesionalno savetovanje svojih klijenata od početne do završne faze – tu smo da sve etape detaljno objasnimo, odgovorimo na svako pitanje i da posavetujemo. Osim toga, naša usluga za koju ne naplaćujemo nikakvu naknadu obuhvata i prikupljanje bankarskih ponuda, tako da naši klijenti ne idu od banke do banke i ceo proces prolaze bez stresa. Kada imate pouzdan oslonac, sve je dosta lakše i jednostavnije.

Analizirajte tržište nekretnina

Pre nego što se odlučite za stan, proverite kako se kreću cene na tržištu. Na ovaj način ćete se detaljnije informisati o tome po kojim cenama se nude nekretnine iz istog ranga kao ona za koju ste zainteresovani i to može pomoći da steknete uvid u to da li je cena nekretnine koju gledate realna ili, ipak, odstupa u izvesnoj meri od proseka. 

Računajte na dodatne troškove 

Znajte da će vam biti potreban dodatni novac za izdatke koje ne možete zaobići. Kada znate da kupovina stana pod hipotekom podrazumeva korake koji sa sobom povlače različite takse i naknade, neće biti iznenađeti već ćete računati na dodatne troškove.

Zaključak

Nadamo se da vam je sada malo jasnije kako kupovina stana pod hipotekom funkcioniše u praksi. Ceo proces jeste malo komplikovaniji, ali to ne znači da je reč o nesigurnoj radnji koja podrazumeva da će novi kupac imati bilo kakvih problema oko upisa svog vlasništva u katastru. 

Ono što je vrlo važno jeste dobro razumevanje cele procedure, prava i obaveza. Osim toga, sve je neuporedivo lakše kada imate stručnu pomoć koja će vam pomoći da razrešite svaku nejasnoću. 

Pre nego što vas podsetimo kako vam Kredit broker možebesplatno pomoći, predlažemo da pročitate i ova tri teksta koja obrađuju tematiku hipoteke:

• Hipoteka – Sve što treba da znate pre nego što založite nepokretnost
• Brisanje hipoteke nakon otplate kredita – kako da vaša nepokretnost bude potpuno vaša
• Hipotekarni kredit – sve što treba da znate

Kontaktirajte svog ličnog Kreditnog brokera

U tekstu smo se osvrnuli na činjenicu da naše usluge podrazumevaju besplatnu stručnu pomoć svakom našem klijentu. 

Umesto klijenta pribavljamo bankarske ponude, edukujemo klijente o celoj proceduri i pojašnjavamo svaku nejasnoću sa kojom se klijenti susreću.  Uz klijetne smo od početka do kraja i dostupni smo za svako pitanje. 

Naše usluge su u potpunosti besplatne, bez skrivenih troškova. Osim toga, ne uslovljavamo klijente sa izborom banke, tako da klijetni sami odlučuju o tome u koju će banku na kraju predati svoj zahtev za kredit – mi smo tu samo da se kroz ceo proces prođe lakše, sa manje stresa i više razumevanja. 

Zato, ako vam zatreba pomoć, nemojte oklevati da nam se obratite.