Predugovor za stambeni kredit – Šta se njime reguliše?

U postupku ste prikupljanja informacija u vezi celog procesa za podnošenje zahteva za stambeni kredit i čuli ste da je predugovor za stambeni kredit nešto što banka postavlja kao uslov? O čemu se tačno radi, zašto je predugovor za stambeni kredit važan i na šta kupci i prodavci nekretnine treba da obrate pažnju prilikom njegovog sastavljanja? 

Odgovori na ova i mnoga druga pitanja u vezi ove teme slede u nastavku teksta.

Šta je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Predugovor za stambeni kredit je dokument koji se sastavlja sa ciljem da se njime zagarantuje poštena kupoprodaja nekretnine-nepokretnosti koja se planira. 

Po svojoj sadržini, predugovor za stambeni kredit nije dokument koji je u potpunosti identičan kao i kupoprodajni ugovor za nekretninu. Njime se garantuje volja obe strane, ali to ne znači da kupac pri sklapanju predugovora isplaćuje u celosti kupoprodajnu cenu za nekretninu, niti znači da prilikom potpisivanja ovog dokumenta prodavac prebacuje vlasništvo na kupca.

Zašto je predugovor važan kod stambenih kredita?

Najkraći odgovor na ovo pitanje je – zbog obostrane sigurnosti.

Kako ovaj dokument sadrži najvažnije informacije u vezi nekretnine koja je predmet prodaje, on je za banku koja odobrava stambeni kredit vrlo važan, jer se banke oslanjanju na podatke koji su u njemu naznačeni. Ugovorne strane u ovom odnosu su sačinjenim predugovorom zaštićene jer se kupac obavezuje prodavcu da mu je iskrena namera da kupi nekretninu, a prodavac daje kupcu sigurnost da će zaista prodati nekretninu.

Koji su ključni elementi koje sadrži predugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Evo o kojim je podacima reč kada se spominje predugovor za stambeni kredit.

Lični podaci o kupcu i prodavcu

Tekst predugovora počinje navođenjem podataka o ugovornim stranama – naznačeni su ime, prezime, adresa stanovanja i JMBG prodavca i kupca.

Opis i pravni status nekretnine

Potom sledi detaljan opis nekretnine – navodi se adresa, kvadratura, kao broj katastarske parcele i broj pod kojim je nekretnina zavedena u listu nepokretnosti. Uz navođenje ovih informacija navodi se i potvrda pravnog statusa, gde prodavac potvrđuje da je on jedini vlasnik nepokretnosti, da ona nije opterećena hipotekom, kao i to da nekretnina nije predmet još jedne, paralelne prodaje.

Tačno utvrđen iznos kapare

Predugovor za stambeni kredit ima naveden i iznos kapare. Kapara koja je definisana ovim dokumentom za stambeni kredit nije zakonski obavezna već dobrovoljna, a oko njenog iznosa se dogovaraju obe zainteresovane strane. Zakon o obligacionim odnosima po Članu 79 precizira postupanje sa kaparom koja se vezuje isključivo za ugovor o kupoprodaji, ali se ta zakonska obaveza ne odnosi na predugovor.

Prevashodno, iznos kapare koju kupac uplaćuje prodavcu jeste garant za ozbiljnost namere da se izvrši kupovina i ovaj iznos se obično odbija od ukupne cene nekretnine prilikom sklapanja glavnog ugovora.

Kroz tekst ovog dokumenta, strane mogu navesti da kupac ima pravo na naplatu duple kapare od prodavca ukoliko on odustane od prodaje, odnosno, strana koja prodaje može uključiti pravo zadržavanja kapare ako se kupac predomisli u vezi sa kupovinom. 

Cena nekretnine i dogovoreni modalitet plaćanja

Osim svih navedenih informacija, predugovorom se jasno ističe i dogovorena cena nepokretnosti sa obračunatim porezom na dodatu vrednost, kao i način i dinamika njene isplate.

Uslovi za zaključenje glavnog ugovora

Kroz ovaj dokument definišu se i detalji o uslovima koje obe strane moraju ispuniti pre sklapanja glavnog ugovora, kao što su ispunjenje finansijskih obaveza ili obezbeđenje određene dokumentacije.

Datum overe

Datum kada će se predugovor overiti kod nadležnog organa (javnog beležnika), čime postaje pravno važeći dokument. Zašto je datum važan? Kroz predugovor se može definisati rok za zaključenje ugovora o kupoprodaji koji važi od datuma overe predugovora. Na ovaj način se strana koja kupuje dodatno osigurava da neće doći do nepotrebnog prolongiranja.

Određivanje roka za zaključenje ugovora ne mora biti navedeno u tekstu predugovora i u tom slučaju se strane oslanjaju na nadu da će ceo proces biti završen u razumnom roku.

Kako izgleda čitav proces sastavljanja i potpisivanja predugovora o nepokretnosti?

Da bi ovaj ugovorni dokument u slučaju bilo kakvog spora između kupca i prodavca bio validan na sudu, potrebno je da je stručno sastavljen, da obuhvata sve važne elemente i da bude sačinjen u više primeraka (za kupca, prodavca i javnog beležnika) i da obavezno bude overen kod javnog beležnika. Bez ovoga, svaki pokušaj dokazivanja istine bio bi doveden u pitanje. Zato se, iako očekujemo poštovanje dogovora, velika pažnja poklanja tome da ovaj dokument za stambeni kredit bude sastavljen profesionalno, uz stručnu podršku pravnika. 

Proces sastavljanja i potpisivanja ovog dokumenta o kupoprodaji nepokretnosti započinje pregovorima između kupca i prodavca, gde se dogovaraju svi važni uslovi transakcije. Nakon što su dogovoreni detalji poput cene, uslova plaćanja i rokova – predugovor se sastavlja u pisanoj formi i overava.

Koje su obaveze prodavca i kupca prema predugovoru?

Obaveze prodavca

Za početak, prodavac je dužan da u predugovoru navede isključivo tačne informacije i da nekretninu do prodaje zadrži za kupca sa kojim sačinjava predugovor. Osim toga, osoba koja prodaje nepokretnost treba da omogući pristup nekretnini radi pregleda i procene od strane kupca, banke ili procenitelja.

Obaveze kupca

Kupac je u obavezi da ispoštuje sve dogovore u vezi isplate kapare koja je naznačena u predugovoru i da ispoštuje sve dogovorene rokove za plaćanje. Uopšteno govoreći, njegova obaveza je poštovanje svih ugovorenih uslova kako iz predugovora, tako i u vezi sa sklapanjem ugovora. 

Šta se dešava sa kaparom i predugovorom ako banka ne odobri kredit?

U tekstu smo već pomenuli da se predugovorom mogu uključiti smernice koje se odnose na kaparu koja se daje i prima kao potrvda sigurnih namera da se sve ugovoreno ispoštuje. Osvrnuli smo se i na mogućnost stavljanja klauzule po kojoj se obe zainteresovane strane štite od neopravdanog odustanka od kupovine, odnosno prodaje nepokretnosti. 

Međutim, šta se desi onda kada kupac iz opravdanog razloga nije u prilici da ispuni svoj deo dogovora i kupi nekretninu zbog neodobrenog zahteva za kredit?

Ovo je situacija u kojoj se kapara u celosti može vratiti jer kupac nije imao lošu nameru. Isto tako, u praksi je moguće i da prodavac ne pristane na vraćanje date kapare. Kako se to predupređuje? Tako što se predugovor za stambeni kredit sastavlja uzimajući u obzir sve moguće okolnosti i događaje. Jedna od realnih mogućnosti je da banka podnosiocu zahteva ne odobri stambeni kredit i to treba imati na umu i kada se sastavlja predugovor. Zbog obaveze da sadržina ovog dokumenta bude kvalitetna i sveobuhvatna, ovaj dokument bi trebao da sastavi advokat koji je dovoljno iskusan da predvidi sve potencijalne mogućnosti i da sadržinom predugovora na najbolji mogući način zaštiti obe ugovorne strane.

Saveti prilikom sklapanja predugovora 

• Angažujte advokata kako biste osigurali pravnu ispravnost dokumenta i zaštitili svoja prava. Ovo podjednako važi kako za kupca nekretnine, tako i za prodavca jer obe strane mogu imati jednaku štetu od nepoštovanja dogovorenog.
• Pažljivo definišite sve ključne elemente, kao što su cena, rokovi i kapara, kako bi obe strane bile u potpunosti zaštićene. 
• Proverite da li nekretnina ima pravno „čist“ status i da li postoji bilo kakav teret koji može uticati na kupoprodaju. Kupcima je ovo vrlo važan podatak koji ne bi trebalo tek tako zaobići.
• Ugovorite fleksibilnost u uslovima predugovora u slučaju odbijanja kredita ili drugih nepredviđenih okolnosti. Imajte na umu da se mnoge neplanske stvari mogu dogoditi i zato nastojite da se u što većem stepenu osigurate.

Primer predugovora o kupoprodaji nekretnine

Osim elemenata koji su obavezni (podaci o ugovornim stranama, podaci u vezi nekretnine koja je predmet prodaje i sl.) u dogovoru između kupca i prodavca sadržina ovog dokumenta može da se u neznatnoj meri razlikuje od slučaja do slučaja.

Ako vam je ovaj blog bio koristan, predlažemo da pročitate i sledeće tekstove koji se odnose na tematiku stambenih kredita:

Stambeni krediti bez učešća – Da li je to moguće?

Stambeni kredit u dinarima ili evrima – Šta je bolje rešenje za vas?

Minimalna plata za stambeni kredit – Koji iznos plate vam je neophodan)